01/08/2003
Compra na planta
Comprar um imóvel na planta ou em construção é bem mais barato que adquirir um imóvel novo ou usado. Primeiro, porque você está comprando uma coisa que ainda nem existe e porque enfrenta um risco muito maior de ocorrerem contratempos, como o de a construtora ou incorporadora pedir falência.
Depois, porque você vai precisar esperar até que a construção seja concluída. Enquanto isso, seu dinheiro será um meio para que ela chegue ao fim.
É um investimento de longo prazo que exige paciência na espera e precauções particulares antes da compra, como estas:
- Em primeiro lugar, siga as mesmas dicas que se aplicam a um imóvel pronto e verifique se é realmente boa a localização.
- Visite outros imóveis construídos pela mesma empresa. Converse com o síndico e os moradores sobre a qualidade do material empregado e da obra realizada e se os prazos foram cumpridos.
- No Registro de Imóveis, verifique se existe o registro da incorporação do empreendimento.
- Confirme na prefeitura se a planta do imóvel foi aprovada e se os dados correspondem aos que os vendedores lhe forneceram.
- Tirando uma certidão no Registro de Imóveis, certifique-se de que o imóvel não está hipotecado.
- Informe-se sobre o regime das obras. Na construção por empreitada, a responsabilidade pela obra é exclusiva do vendedor; o preço é fechado, com as prestações e os reajustes predeterminados. Na construção por administração, há um “custo estimado” do imóvel, e o comprador tem maior participação e corre mais risco no empreendimento: assume as despesas de construção e paga uma taxa de administração.
- Verifique se está em dia o pagamento dos salários dos funcionários que trabalham na obra e se o número deles permanece igual desde o início. Essas informações indicam se a incorporadora e a construtora estão bem financeiramente.
- Pesquise o custo do rateio de condomínio em prédios vizinhos, para ter uma idéia de quanto você pagará e evitar surpresas quando o seu imóvel ficar pronto. Lembre-se de que a despesa diminuirá se houver mais apartamentos no edifício e aumentará se o condomínio tiver piscina, parquinho, quadras etc.
- Se o imóvel for no litoral, saiba que você terá de pagar, além do IPTU, o laudêmio e uma alta taxa anual de ocupação à Secretaria do Patrimônio da União. Se não for no litoral, verifique se o imóvel não se encontra em outro tipo de área da União, o que implica o pagamento de outra taxa anual.
Ao adquirir um imóvel na planta ou em construção, é importante guardar os folhetos de publicidade que são distribuídos na rua e em estandes da empresa. Se necessário, eles servem como documento de prova contra irregularidades no cumprimento do acordo. As irregularidades mais frequentes são o atraso na entrega do imóvel e as alterações no projeto original sem a autorização dos compradores.
Juros no pé
Outro abuso são os chamados juros no pé: o comprador recebe a garantia de que não terá de pagar juros até a entrega das chaves, o que de fato ocorre. Mas, depois de o imóvel estar pronto, passa-se a cobrar juros sobre todo o período financiado, inclusive o anterior ao recebimento das chaves.
Incorporadoras e construtoras que atuam também como agentes responsáveis pelo financiamento alegam que precisam repassar o custo do capital utilizado para financiar a obra. O argumento não é aceito pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça.
Uma portaria divulgada pelo órgão em 15 de março de 2001 considera irregular a cobrança de juros no pé. Mesmo essa portaria não tendo força de lei, ela aumenta para quem se sentir lesado as chances de ganhar o direito de revisão ou até mesmo de rescisão contratual.
Para evitar problemas como esses, é muito aconselhável fazer constar do contrato de compra um item que garanta sua imediata rescisão e a devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos:
- se a obra não for entregue na data combinada;
- se forem cobrados juros no pé; e/ou
- se sua conclusão se atrasar sem uma justificativa cabível.
Proteção da lei
Nesses casos, o melhor é precaver-se com a cláusula de rescisão, ainda que seja sempre possível recorrer à lei federal nº 4.591/64, complementada pela 8.078/90, que regulamenta a atividade de incorporação imobiliária. A legislação é clara:
- Quem compra deve ser informado pelo menos a cada seis meses sobre o andamento da obra.
- Quem compra pode impedir modificações não previstas no projeto e na execução da obra.
- Quem compra tem direito a indenização por prejuízos decorrentes de atraso no prazo combinado.
Contrato
Analise cuidadosamente todas as cláusulas do contrato de compra de imóvel na planta ou em construção. Só então coloque sua assinatura. O documento segue o mesmo padrão do compromisso de compra e venda de imóveis novos e usados, mas contém um anexo chamado memorial, ou memorial descritivo.
Seguro
Uma das tentativas de tanto o comprador quanto a empresa vendedora se protegerem de possíveis desvios do contrato (por exemplo, a inadimplência de um ou a falência do outro) é o seguro imobiliário. Teoricamente, ele deve garantir o pagamento das prestações e a entrega do imóvel no prazo e nas condições acertadas.
Do lado da empresa vendedora, as devidas cautelas geralmente são tomadas. Do lado do comprador, que não costuma contar com a assessoria de um advogado, é bom ficar atento a esses detalhes sobre o seguro imobiliário ao comprar um imóvel na planta ou em construção:
- A seguradora deve ser uma empresa com boa fama no mercado e sem nenhuma ligação com o grupo econômico da incorporadora.
- O seguro deve ter como beneficiário o comprador, não a construtora ou a incorporadora –o comprador é quem deve estar protegido contra a má situação financeira das empresas. Explica-se: no contrato, se a incorporadora aparecer como segurada, ela é que terá direito de receber indenização no caso de a construtora (que ela mesma contratou) atrasar a realização da obra. Outra situação desfavorável para o comprador é a incorporadora quebrar, como ocorreu no famoso caso da Encol, e a beneficiária do seguro ser a construtora. O comprador fica com o prejuízo.
Em resumo, não se deixe seduzir por argumentos de venda que, com base na existência do seguro de construção ou imobiliário, garantem segurança absoluta de entrega no prazo. Leia com atenção as cláusulas do contrato para verificar o que ele realmente cobre e a quem beneficia.
Memorial descritivo
Anexo dos contratos de compra e venda na planta e em construção, o memorial descreve o que está sendo comprado, seguindo norma técnica da ABNT. Antes de iniciar a venda das unidades, o incorporador deve tê-lo arquivado no Registro de Imóveis.
Precisam constar do memorial a metragem da área útil e de uso comum, a localização da vaga na garagem, os acabamentos e sua qualidade com a especificação de fabricantes ou marca dos materiais. Quando o imóvel ficar pronto, confira tudo e veja se ele próprio está em perfeitas condições.
Informe-se!
- Certifique-se da idoneidade de uma administradora ligando para a linha gratuita do Banco Central (0880-99-23-45), órgão responsável pela fiscalização das administradoras.
- Você também pode obter informações sobre as administradoras com as delegacias regionais da Associação Brasileira das Administradoras de Consórcio (Abac), entidade que reúne as administradoras legalizadas.
- Outra alternativa é consultar os cadastros dos órgãos de defesa do consumidor, como o Procon. Veja mais em Sites Relacionados.
Fonte: Guia Folha Imóveis
