Falta de pagamento

Com a cláusula de alienação fiduciária, se o mutuário (chamado fiduciante) deixar de pagar as prestações durante o prazo determinado no contrato de financiamento, o credor (chamado fiduciário) pode tomar o imóvel rapidamente (estima-se que em menos de três meses), por meio de processo administrativo, que é muito mais ágil que o judicial (este último, a única alternativa do credor na execução de uma hipoteca).

Preço

Na prática, o valor de um imóvel é expresso basicamente pela multiplicação de sua área útil pelo preço do metro quadrado definido pelo mercado imobiliário para a região onde ele está situado.

Com mais precisão, chega-se à composição do valor de um imóvel novo pelo custo do terreno e da obra, pela área que ocupa, por sua destinação e por suas qualidades, em que se incluem a localização, a construção, o acabamento e as benfeitorias. A tudo isso se soma, claro, o ganho de quem o construiu e vendeu.

Em geral, o “custo” da área útil (a quantidade de metros quadrados apenas da unidade habitacional, sem contar as áreas comuns, como elevadores, hall social e lazer) é a informação que interessa na hora da compra. Isso apesar de, obviamente, o custo de todos aqueles equipamentos estar incluído “no pacote”. Mesmo porque não é possível adquirir um apartamento sem que se leve de quebra para casa também a área comum.

Valor venal e de mercado

Todo imóvel tem um valor venal (valor de venda), definido por tabelas de avaliação das prefeituras elaboradas por engenheiros. É fácil saber o valor venal atribuído a um imóvel: basta olhar, por exemplo, na folha de rosto do carnê do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano, em uns municípios; Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbana, em outros). O valor venal serve de base para o cálculo desse imposto municipal e, no momento da transferência de propriedade, para o cálculo do imposto de transmissão e das taxas e dos ganhos dos cartórios.

O valor venal deveria refletir aquelas características que levam inicialmente à composição do preço, mas em geral não é isso que acontece: o que prevalece na compra e venda de um imóvel é o valor de mercado, que reflete diretamente a realidade –o jogo dinâmico da oferta e da procura, a especulação imobiliária.

Valorização e depreciação

Passa o tempo, e a casa, o apartamento ou o terreno que eram muito valorizados podem perder o valor por uma série de motivos: o mau uso, a falta de conservação ou o fato de o próprio lugar que ocupam ter sofrido degradação socioeconômica e não mais atrair o interesse das pessoas. É a depreciação.

Ao contrário, outro lugar pode ter sido revitalizado, ou de novos empreendimentos, investimentos privados ou públicos, ou por melhoramentos urbanísticos e arquitetônicos. É a valorização. É um ciclo eterno.

O que compõe o preço

• Localização: uma mesma rua pode ter pontos com características bem diversas e até opostas.
• Construção: o tipo de material empregado na obra e no acabamento ajuda a compor o preço.
• Idade: imóveis mais antigos costumam sofrer uma depreciação maior do que os novos, da mesma maneira que ocorre com os automóveis.
• Benfeitorias: reformas e ampliações projetadas por bons arquitetos que utilizem material de qualidade elevam naturalmente o valor do imóvel, ao contrário, por exemplo, de uma divisória feita sem bom planejamento e com sobras de outras reformas.
• Movimento do mercado: uma área que era cheia de atrativos, tanto econômicos quanto sociais, pode decair aos poucos, por causa da falta de investimentos em melhorias, por não despertar mais o interesse do público, porque a população não se renovou, porque a qualidade dos estabelecimentos que serviam o bairro se deteriorou etc.O movimento de mercado contrário –oferta de qualidade e procura em alta– e o empenho de grupos ou da comunidade local pode provocar a vitalização ou revitalização de uma localidade.

  A flutuação de preços é típica do mercado imobiliário. Quem trabalha com imóveis, é analista ou investidor no setor vê essa realidade dia a dia. Um bom indicador é o sobe-e-desce do preço médio do metro quadrado residencial e comercial, que ainda não recuperou os valores dos primeiros sete anos da última década.

Fonte: Guia Folha Imóveis

Comprometimento de renda

Para pagar as prestações, siga a regra geral de evitar empregar mais de 25% dos seus ganhos, ainda que algumas instituições aceitem um comprometimento de renda maior.

Atente também para o fato de que nem sempre o banco ou outra instituição financeira de que você é cliente tem o melhor plano de financiamento.

Prefira uma instituição que tenha um nome respeitado e ao mesmo tempo ofereça condições melhores, como a menor taxa anual de juro –ela vai influenciar demais no cálculo da prestação– e o melhor sistema de reajuste.

Adote também o menor prazo possível para a liquidação do empréstimo. E, se puder fazer a liquidação antecipada da dívida, faça-o, para se livrar dos juros. Quanto antes, melhor. O ideal é:

• Comprometer apenas 25% do que se ganha
• Financiar só o que for suficiente para completar o valor do imóvel
• Escolher o melhor sistema de amortização da dívida
• Poder optar pelo menor prazo possível de financiamento