IGP-M caiu para 12,31% em setembro!!!!

 

Extra, 30/set

 

Os inquilinos que terão seus aluguéis reajustados em outubro vão pagar menos do que aqueles que revisaram seus contratos nos meses anteriores. O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), medido pela FGV, encerrou o mês com acumulado de 12,31% ante o percentual de 13,63%, até agosto.

Estamos sempre aprendendo!

 

Imóveis e ações – grande futuro, muito a aprender

O Estado de São Paulo, João Crestana e Romeu Chap Chap, 29/set

 

A instabilidade caracteriza o mercado de ações. Para investir nele é preciso sangue-frio. Sem isso, a qualquer oscilação (o que tem sido recorrente, em especial após a crise do subprime norte-americano) o investidor corre o risco de prejuízos. Aliás, isso também pode ocorrer em momentos de euforia: vai-se no estouro da manada e depois se descobre que, houvesse um pouco mais de cuidado e observação, seria possível fazer um negócio melhor.

Quando, em 2006, empresas do setor imobiliário tiveram sua estréia no mercado de ações – os IPOs no Novo Mercado da Bovespa -, a sensação era extremamente positiva. Graças à estabilidade monetária e às medidas governamentais que resultaram num novo marco regulatório (que ampliou as garantias a compradores e agentes financiadores), o mercado de imóveis renasceu. O crédito imobiliário voltou a ser oferecido e a demanda reprimida começou a ser atendida. Para se ter uma idéia da proporção desse “renascimento”, na década de 90 e no início da atual, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) – que reúne bancos que concedem empréstimos com recursos da poupança – financiava 50 mil unidades/ano. Em 2006 o total foi de 114 mil unidades; em 2007, 192 mil (um crescimento de 72%); e para este ano a previsão é de pelo menos 280 mil imóveis.

Ao lado desse incremento, cresce o número de famílias aptas a adquirir a casa própria. Temos a nova classe média brasileira ansiosa por comprar e, agora, com linhas de crédito mais acessíveis. E uma população de menor renda também se capacitando, graças à atuação das empresas, cada vez mais focadas nos empreendimentos chamados econômicos, e ao aumento dos recursos do FGTS para esse fim, embora a burocracia se constitua em dificuldade adicional, retardando os trâmites da Caixa Econômica Federal.

Tudo converge para se acreditar que investir em ações imobiliárias é risco aceitável. É verdade na maioria das situações. Será certo em 100% dos casos?

O que queremos dizer com essas frases, talvez conflitantes? Que estamos em meio a um processo que levará à consolidação do setor imobiliário em bolsa de valores. Na verdade, o aprendizado está sendo célere.

De um lado, empresas imobiliárias – em boa parte familiares – estão aprendendo com as boas práticas da governança corporativa. Faz parte desse aprendizado o cenário de reposicionamento de várias empresas. A alta especialização e a solidez exigidas pelas companhias de capital aberto vêm mudando a cara do mercado, que tende a uma atuação nacional. Isso explica as fusões e aquisições a que temos assistido – algo que consideraríamos natural se estivéssemos no exterior, onde a prática já cuidou de moldar a tradição.

Por outro lado, também o mercado de capitais está aprendendo como funciona a indústria imobiliária, um setor de longo prazo, em que ansiedade e precipitação não têm lugar. Os analistas estão-se familiarizando com as particularidades.

Enquanto um mercado aprende com o outro, como fica o investidor? Com serenidade não haverá perdas. Para começar, suas ações estão, de certa forma, lastreadas em ativos reais. São terrenos, imóveis. O novo arcabouço institucional da indústria imobiliária, com a alienação fiduciária e o patrimônio de afetação, emprestou adicional segurança ao setor. Graças ao novo marco regulatório, em vigor desde 2005, há salvaguardas muito modernas. E no que se refere a imóveis prontos, o lastro é sólido e a liquidez, cada vez mais consolidada, por conta da titularização por meio de fundos de investimentos e participações, recebíveis imobiliários, etc.

Imóvel não é papel ao vento. É bem de raiz e sua análise não se pode basear nas aflições geradas pela volatilidade do mercado de capitais. Como ilustração, o balanço – que analisa a atratividade de uma empresa – não reflete fielmente a carteira de recebíveis dos empreendimentos de longo prazo. Isto mostra que a “preocupação excessiva” que se instalou no mercado em relação às empresas imobiliárias poderia ter sido evitada com um olhar mais especializado sobre a condição de uma ou outra incorporadora. A generalização que se criou não beneficia ninguém.

É importante também considerar que a rentabilidade dos IPOs imobiliários no País está sendo injustamente contaminada pela instabilidade do ambiente internacional. Cerca de 70% dos investidores nos papéis de incorporadoras e construtoras nacionais são do exterior. São grandes grupos que acreditam no potencial do mercado de imóveis brasileiro, em seus bons projetos e realizações.

Naturalmente, em turbulências como a atual, esses investidores fazem de tudo para reduzir as violentas perdas geradas no mundo pelo subprime norte-americano. Buscam, então, zerar posições internacionais líquidas – tais como nossas ações -, para minimizar prejuízos em seus respectivos países. Mas isso nada tem que ver com o desempenho das empresas brasileiras, que é forte e promissor.

A parceria mercado de capitais-mercado imobiliário, no Brasil, está apenas começando. Os novos parceiros ainda não conhecem plenamente as características um do outro, suas especificidades. Aos poucos, a convivência vai nivelando a relação e as dúvidas são dissipadas.

O que dizer ao investidor? Que invista, com a mesma cautela e a serenidade que devem caracterizar quem opta pelo mercado acionário, porém sabendo que está colocando seu capital num setor de mais longo prazo de maturação (no mínimo, 24 meses). Não é overnight.

Adicione-se que medidas para segurança ainda maior nas ações imobiliárias serão cada vez mais incrementadas, como é o caso da padronização dos balanços das incorporadoras, já em estudo pela Comissão de Valores Imobiliários.

Bem, mas e os 100% garantidos? Isso não é comum no mundo das bolsas de valores. Perfeição não existe, mas a busca por ela, sim. E isso certamente os mercados de capitais e imobiliário estão fazendo.

João Crestana e Romeu Chap Chap são, respectivamente, presidentes do Secovi-SP e do Conselho Consultivo do Sindicato da Habitação

Quais são os documentos que você precisa para lavrar uma escritura?

DOCUMENTOS DOS VENDEDORES Pessoa Física Pessoa Jurídica 1 Fotocópia simples do CPF 1 Fotocópia autent. do cont. social e/ou estatuto e todas alterações 1 Fotocópia simples do R.G. 1 Fotocópia autent. da consolidação do contrato social e/ou estatuto 1 Fotocópia simples da certidão de casamento 1 Fotocópia autenticada do cartão do CNPJ 1 Fotocópia simples com a averbação da separação / divórcio 1 Fotocópia simples do RG e CPF dos representantes 1 Fotocópia simples da certidão de óbito 1 Certidão de Quitação de Tributos Federais 1 Informar a profissão e residência 1 Certidão Negativa de Débitos 1 Procuração atualizada e com firma reconhecida (prazo: 60 dias) 1 Procuração atualizada e com firma reconhecida 1 Baixa de Hipoteca no original e com firma reconhecida 1 1 1 DOCUMENTOS DOS COMPRADORES Pessoa Física Pessoa Jurídica 1 Fotocópia simples do CPF 1 Fotocópia autent. do cont. social e/ou estatuto e todas alterações 1 Fotocópia simples do R.G. 1 Fotocópia autent. da consolidação do contrato social e/ou estatuto 1 Fotocópia simples da certidão de casamento 1 Fotocópia autenticada do cartão do CNPJ 1 Fotocópia simples com a averbação da separação / divórcio 1 Fotocópia simples do RG e CPF dos representantes 1 Fotocópia simples da certidão de óbito 1 Procuração atualizada e com firma reconhecida 1 Informar a profissão e residência 1 1 Procuração atualizada e com firma reconhecida (prazo: 60 dias) 1 1 1 1 1 DOCUMENTOS DO IMÓVEL Urbano Rural 1 Matricula original e atualizada (prazo de 30 dias da expedição) 1 Matricula original e atualizada (prazo de 30 dias da expedição) 1 IPTU do ano vigente 1 Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) dos últimos 3 anos, expedido pelo Incra 1 Certidão Negativa de Débitos expedida pela Prefeitura 1 INCRA 2003 a 2005 1 Auto de conclusão da construção 1 Certidão de regularidade fiscal do imóvel atualizada, expedida pela ou Guias de recolhimento do ITR pagas nos últimos 5 anos 1 CND do INSS referente à construção 1 Atualização do DIAC (Documento de Informação e Atualização Cadastral do ITR) 1 1 Atualização do  DIAT (Documento de Informação e Apuração do ITR) 1 1 1 1 1 1 Na transferência de bem imóvel, tendo-se em vista o interesse do adquirente, há necessidade de saber se existe ônus sobre o imóvel (penhora, hipoteca, etc.), através da certidão atualizada fornecida pelo Notário do Registro de Imóveis (esse documento terá um prazo de validade de apenas 30 dias contados da data de sua expedição); se existem impostos em atraso, através de certidão negativa fornecida pela Prefeitura do Município se o IPTU refere-se ao ano vigente; se a construção está regularizada na Prefeitura do Município; se existe débito de INSS decorrente da construção; se existe débito condominial sobre apartamento; se os vendedores estão sendo processados ou têm títulos protestados; se as partes forem casadas, faz-se obrigatório à apresentação da certidão de casamento (com reconhecimento da firma nesta Capital, do Tabelião que a expediu) e, no caso de separados ou divorciados, a devida averbação feita no verso da mesma; se alguma das partes for representada através de procuração, a mesma deverá ser atual (com prazo de 90 dias contados da data de sua expedição), com poderes para finalidade supra e ainda, com firma reconhecida nesta Capital, do Tabelião que a expediu; se as partes forem cônjuges consortes, os mesmos não poderão ter CPF-MF em comum, de acordo com a Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal nº 190, de 09 de agosto de 2002,  artigo 2º e seus parágrafos. Verificados os documentos das partes e do objeto do negócio, o Tabelião orientará o vendedor e o comprador, explicando-lhes todos os aspectos jurídicos, as diversas formas de pagamento e suas garantias, a rescisão do negócio, os impostos que incidem sobre o lucro na alienação, como e porque fazer o registro da escritura, onde fazer a transferência do imposto, etc.

Só está começando …

O Globo, George Vidor, 24/ago

Alguns especialistas acham que o boom imobiliário nas cidades brasileiras ainda nem começou. Realmente, só agora em 2008 é que o número de imóveis financiados com recursos do FGTS e das cadernetas de poupança voltará ao patamar de 600 mil, o mesmo que o país chegou a atingir no início da década de 80. Desde então, o déficit habitacional do país ampliou-se para 7,9 milhões de moradias.

Até 2020, o Brasil teria de construir cerca de 20 milhões de casas e apartamentos para atender a futura demanda e ainda suprimir todo esse déficit habitacional, o que daria uma média anual da ordem de l ,7 milhão de unidades. Nesse caso, o ritmo atual de construção continuaria insuficiente para atender às necessidades de habitação do país.

Embora no primeiro semestre do ano o crédito imobiliário tenha crescido quase 90% em relação a 2007, esses financiamentos não chegam a representar 2% do Produto Interno Bruto (PIB), percentual ínfimo se comparado ao de outras economias emergentes, como a chilena (16%) e a mexicana (9%).

Com o ritmo atual de crescimento do crédito imobiliário. os recursos das cadernetas de poupança podem se tomar insuficientes para financiar o mercado. A propósito, uma dica: os financiamentos para casa própria com recursos do FGTS estão sendo concedidos a taxas de juros anuais de 10,7%. Abaixo, portanto, da Taxa Selic, que serve como juros básicos do sistema financeiro.

“Bonito é aquilo que se pode comprar!!!”

Pesquisa aponta que as classes mais pobres preferem o que podem consumir, e não o que é considerado “padrão”
InfoMoney 19 setembro 2008

SÃO PAULO – “Bonito é aquilo que eu posso pagar”. É assim que as classes C, D e E, base da pirâmide social, pensam sobre os produtos que desejam consumir, segundo pesquisa feita pela consultoria A Ponte. Para as classes de menor renda, interessa mais aquilo que está próximo de sua realidade.

O estudo foi feito de maneira inusitada: os participantes foram convidados a fotografar imagens daquilo que eles mesmos consideram esteticamente bonito, tanto com relação aos produtos consumidos, quanto às marcas ou lugares que desejam freqüentar.

Outra freqüência

A primeira constatação da pesquisa é que essas classes não desejam estar submetidas aos padrões de consumo e imagem impostos pela sociedade, principalmente através da cultura de massa. Esta primeira observação dialoga de forma positiva o que foi dito do Brasil em matéria produzida pela revista britânica “The Economist”.

Segundo a reportagem, na mídia, sobre tudo nas novelas, a imagem transmitida, e que serve de guia para o consumo – nesse caso, da classe média – é a de “pessoas brancas, bem vestidas, servidas por empregados, morando em lugares onde o verão parece ser perpétuo”. A pesquisa da consultoria A Ponte mostra que esse padrão é bem distante das classes mais baixas, e que estas reivindicam, por exemplo, a maior participação dos negros na TV e no cinema.

É bom se cabe no bolso

Quanto ao consumo, a pesquisa aponta que há uma sobreposição entre o que é atrativo e a possibilidade de consumo. O que é muito caro, muito distante, não é amplamente reconhecido como bonito.

Muitas das fotografias remetiam a marcas populares, ou a lojas de varejo em que os produtos podem ser comprados em longos crediários, com parcelas acessíveis ao bolso destes consumidores. De acordo com André Toretta, um dos publicitários responsáveis pela pesquisa, não há preocupação quanto aos juros, ou o tempo do financiamento. “Para estas classes, o preço do produto é o preço da parcela, não importa o tempo que levará para pagar”.

O publicitário explica que a noção de juros é relativa para eles. “Antes do acesso ao crédito, os empréstimos que faziam eram informais. Pagar juros para o agiota que mora no mesmo bairro é muito mais caro que pagar as prestações de um produto, portanto, para as classes mais baixas, a situação melhorou”, declara.

Segundo Toretta, a falta de informações sobre educação financeira que a maioria tem impossibilita pensar em cálculo de juros compostos, comparação entre pagamento à vista e parcelado, dentre outras noções.

Inclusão

As imagens que os membros das classes C, D e E consideram mais bonitas, tanto no centro, quanto na periferia, são relacionadas principalmente ao consumo. “Isso demonstra felicidade e um deslumbramento por entrar no mercado, podendo consumir”, diz Toretta.

Ele destaca que as próprias vendas para essas classes visam sua inclusão na sociedade de consumo. “As vendas para a classe média geralmente são de exclusão, personalização. ‘Eu quero ter o que mais ninguém tem’ é o princípio. Já para a base da pirâmide, ocorre justamente o contrário, para garantir a esses consumidores o que todos os outros já têm”, conclui.