Dando o passo certo …

O Globo, 20/fev

O estouro da bolha imobiliária nos Estados Unidos foi o estopim da crise financeira que abalou a economia mundial, e é muito provável que a recuperação comece a ocorrer exatamente quando o mercado americano de imóveis se estabilizar.

Foi assim, por exemplo, na grave e idêntica crise enfrentada pela economia japonesa nos anos 90. O crédito hipotecário é a principal forma de financiamento do sistema bancário nos Estados Unidos, chegando a representar quase 40% das operações. Soma US$ 12 trilhões, pouco menos de dez PIBs brasileiros. A facilidade de crédito para compra de imóveis nos Estados Unidos, que decorreu e ao mesmo tempo alimentou o último ciclo de forte crescimento econômico ao redor do mundo, fez com que os preços dessem um salto. Como os próprios imóveis servem de garantia para os financiamentos, os devedores acabaram seduzidos pela possibilidade de contratação de uma segunda hipoteca ou complementação do financiamento original, ampliando sua capacidade de consumo.

A contrapartida negativa desse processo é que a sociedade americana se endividou excessivamente e, quando a curva dos preços dos imóveis se inverteu, muita gente optou por não pagar seus financiamentos, porque o valor devido superava de maneira considerável a avaliação de suas casas, ou por falta mesmo de dinheiro, por causa da alta dos juros internos. Ao retomarem os imóveis, por falta de pagamento, os financiadores pressionaram ainda mais o mercado ao colocálos novamente à venda, iniciando um movimento de depreciação que ainda não terminou.

Os financiamentos hipotecários são lastreados por títulos que giram entre os agentes financeiros.

Esses papéis também ficaram sem comprador e viraram “micos”, como se diz na linguagem do sistema financeiro. Pela gravidade da crise ficou evidenciado que o mundo poderia caminhar para uma depressão similar à dos anos 30. Os governos tiveram de agir, e é da administração de Barack Obama que se espera intervenções mais eficazes para inverter a espiral negativa.

E realmente o presidente tem lançado pacotes de ajuda, envolvendo negociações bem duras com o Congresso, voltados para diferentes áreas. Ao mesmo tempo que investimentos públicos se multiplicarão, as montadoras de veículos vêm recebendo um socorro financeiro, e a negociação dos chamados títulos tóxicos será estimulada.

Faltava um programa específico para os devedores que querem manter suas casas, mas não estão em condições de pagar os financiamentos.

Agora, US$ 250 bilhões atenderão especificamente esse segmento, favorecendo nove milhões de famílias americanas. Completado o quebra-cabeça, só resta aguardar que os mercados reajam positivamente.

A aposta é que a estabilização do preço dos imóveis  que lastreiam os papéis tóxicos  facilitará a recuperação do sistema financeiro.

Construtoras terão mais prazo para crédito

Valor, 20/fev

O Conselho Monetário Nacional (CMN) deu mais tempo para que as empresas de construção imobiliária utilizem a linha de capital de giro aberta em 2008 pela Caixa Econômica Federal, no valor de R$ 3 bilhões, com base na Medida Provisória 445. O prazo para contratar as operações, que acabaria em 31 de março, foi estendido até fim de dezembro.

Também foi alterada a data final para registro, junto aos cartórios, dos projetos de construção das empresas beneficiadas pela linha. Antes só poderiam ser beneficiadas empresas com projetos de incorporação registrados até outubro de 2008. A resolução aprovada ontem pelo CMN, mudando outra que regulamenta a MP 445, altera a data de corte para 30 de junho de 2009. Portanto, mesmo empresas que ainda não registraram seus projetos poderão acessar o crédito viabilizado pela MP. A MP facilitou a abertura da linha pela Caixa porque permitiu ao banco usar recursos que seriam repassados ao Tesouro para formar um fundo de garantia específico para o risco dessas operações.

O CMN decidiu ainda, na reunião de ontem, ampliar limites de concessão de crédito bancário ao setor público, especificamente para algumas linhas de habitação, saneamento, desenvolvimento urbano. Os limites anteriores ainda não foram totalmente utilizados. Mas antes que se esgotasse o governo decidiu se antecipar principalmente para não paralisar o fluxo de financiamentos para obras do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) nessas áreas.

Segundo o Tesouro Nacional, que controla o endividamento dos Estados e Municípios junto aos bancos, para saneamento o teto de contratações, que estava em R$ 12 bilhões, subiu para R$ 14,2 bilhões. Para habitação e desenvolvimento urbano, o limite passou de R$ 4 bilhões para R$ 5,5 bilhões. Os limites referem-se a linhas de diversas fontes, como o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço.

O conselho também ampliou o teto de concessões de financiamentos do BNDES às prefeituras para compra de equipamentos necessários à intervenção e melhoria de vias nas cidades (tratores, escavadeiras etc). Em vez de R$ 500 milhões, o banco poderá emprestar aos municípios R$ 1 bilhão. O Tesouro Nacional informou que as 453 prefeituras já habilitadas até agora a pegar o crédito já consumiriam o limite original e que, por isso, foi necessário elevar o valor.

As decisões do CMN não significam novas fontes de recursos. São apenas adaptações de limites, para que possam ser usados recursos já disponíveis ao setor público. No caso do Provias, para dar mais agilidade às contratações, o BNDES vai ajudar o Tesouro no preparo da documentação de análise sobre capacidade de endividamento. É que toda a operação de crédito a Estados e municípios tem que ser submetida ao Tesouro Nacional, pela Lei de Responsabilidade Fiscal.

Nas mãos da Agra, Abyara muda foco de atuação para baixa renda

Valor, Daniela D’Ambrosio, 20/fev

A sede da Abyara, em Moema, estava agitada ontem. Os 150 funcionários que restaram depois da demissão de 300 pessoas e que conviviam com a dúvida sobre o futuro e a sobrevivência da empresa, assistiram a um vai-e-vem de gente nova. Os antigos sócios – entre eles uma figura lendária no mercado imobiliário, Celso Minoru -já não circulavam mais nos corredores do 12 andar. O novo CEO, Astério Safatle, um dos fundadores da Agra, já discorria sobre os projetos da companhia. A seu lado, Marcelo Paracchini, braço-direito do espanhol Enrique Bañuelos e presidente da Veremonte no Brasil.

Nas mãos da Agra e de Bañuelos, que compraram a Abyara por R$ 39 milhões e têm até cinco anos para desembolsar esse valor, a Abyara muda de cara. Não só pelo novo CEO, mas também pelo perfil da empresa. A Abyara, agora, passa a ser focada no segmento de baixa renda – que a empresa classifica até R$ 140 mil. Cerca de 70% do banco de terrenos da companhia, que hoje soma R$ 2,5 bilhões, está nessa faixa e pega a fatia de mercado onde estarão concentrados os incentivos do governo. Para atuar nesse segmento, porém, um bom relacionamento com a CEF é fundamental e, por conta do alto endividamento, a Abyara não conseguia linha de crédito com nenhum banco para financiar a produção.

A Abyara também atuará em áreas totalmente novas, como a incorporação de redes hoteleiras e de supermercados, um negócio que a Veremonte aposta no Brasil.

Ainda que os planos para a nova companhia estejam na ponta da língua dos novos controladores, que parecem entusiasmados com o negócio, tudo pode voltar à estaca zero. O negócio só saiu porque, na semana passada, a Abyara conseguiu fechar um acordo com os bancos e renegociar a dívida. Mas por enquanto só foi assinado um memorando de intenções com os bancos e por esse motivo há uma cláusula de desistência no contrato. “Se a dívida voltar ao que era, o negócio passa a ser inviável”, diz Ricardo Setton, diretor de RI e sócio da da Agra. “Mas a probabilidade que dê certo é de 99,9%”, acrescenta. A definição deve ocorrer entre 30 e 60 dias.

Com o acordo feito pelos bancos, que receberam terrenos e obras, as dívidas da Abyara foram reduzidas de R$ 433 milhões (dos quais R$ 300 milhões venciam ainda este ano) para R$ 174 milhões, com três anos de carência e mais três para pagamento. A relação dívida sobre patrimônio líquido, quera de 120% passa a 50% e, depois do aumento de capital de R$ 100 milhões, passa a 40%. “É uma nova empresa, que está mais enxuta, com um bom nome e bons ativos”, afirma Safatle.

A Agra e a Veremonte criaram a IPU Participações e compraram 62% da Abyara, sendo que a Agra fica com 30% e a Veremonte, 70%. A ideia da compra nasceu da Agra – que tem 50% dos projetos em parceria com a Abyara e estaria ameaçada em caso de insolvência da empresa -que está em contato com Bañuelos desde novembro e viu na Veremonte uma forma de concretizar o negócio. “O percentual de 30% era o máximo que o nosso caixa permitia nesse momento”, diz Setton.

Apesar de ficar com a maior fatia da empresa, a Veremonte não participará da gestão, nem mesmo terá assento no Conselho de Administração. ” Confiamos no modelo de gestão da Agra”, diz Paracchini. Ambos farão um aumento de capital no valor de R$ 100 milhões para que a empresa possa tocar os seus projetos. Caso não seja acompanhado pelos minoritários, a Agra desembolsa R$ 30 milhões e a Veremonte, R$ 70 milhões. “É improvável que não tenha adesão”, diz.

Os novos sócios pagaram R$ 1,20 por ação (que foi lançada a R$ 25 em julho de 2006) e tem cinco anos para pagar esse valor. O dispositivo para pagamento é acionado antes disso caso haja pagamento de dividendos, por exemplo, entre outros. “Estamos trazendo uma solução para uma empresa prestes a quebrar, não podíamos privilegiar os vendedores”, diz Setton sobre o prazo de cinco anos. Como as condições são muito negativas, inclusive para os minoritários, a empresa consultou a CVM sobre a necessidade de fazer uma OPA (oferta pública de ações).

A Cyrela, sócia da Agra, com 21%, não tinha conhecimento sobre o negócio. “Pelo estatuto, não tínhamos que consultá-los”, disse Safatle. Ubirajara Freitas, diretor-geral da Cyrela, julgou a negociação positiva para o setor. “É uma forma de mostrar que há soluções possíveis no setor”.

Habitação de baixa renda terá subsídio de R$ 8 bi

O Globo, 20/fev

O pacote habitacional que será divulgado no início de março terá como carro-chefe um orçamento de R$ 8 bilhões para concessão de subsídio às famílias de baixa renda (rendimento de até R$ 2 mil mensais).

É bancando parte do valor do financiamento  com o apoio de um Fundo Garantidor com recursos públicos e carência para início de pagamento que o governo federal pretende garantir um milhão de novas moradias (construção, remodelação e aquisição) até o fim de 2010. A última leva de subsídios federais concedida foi de R$ 2,6 bilhões, incluindo FGTS e Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS).

A aposta nos subsídios eleva para mais de R$ 10 bilhões o valor do pacote habitacional que está sendo fechado pelo governo, sob coordenação da ministra-chefe da Casa Civil e pré-candidata à presidência, Dilma Rousseff. Segundo fontes que participam das discussões, foi selado um acordo entre o Conselho Curador do FGTS e o governo. Os curadores aceitaram elevar de R$ 1,6 bilhão para R$ 2,5 bilhões os recursos destinados a subsídios, tendo como contrapartida a alocação de R$ 5,5 bilhões do Orçamento da União. O FNHIS recebeu em 2008 aporte de R$ 1 bilhão.

Esse valor é inédito e fundamental, especialmente para famílias até três salários mínimos conseguirem comprar um imóvel  afirmou um técnico envolvido nas negociações.

A prioridade é a baixa renda.

Além do aumento do subsídio, a União vai criar um Fundo Garantidor, com R$ 500 milhões a R$ 1 bilhão do Tesouro, para reduzir riscos. O dinheiro servirá para cobrir a inadimplência eventual do mutuário, por exemplo, em caso de demissão.

Também haverá medidas para a classe média.

O presidente Luiz Inácio Lula da Silva também determinou o mapeamento dos imóveis da União desocupados, para ver se podem ser transformados em moradia  pedido estendido a governadores e prefeitos, com relação a imóveis dos governos locais. Ontem, em reunião de Dilma e do ministro da Fazenda, Guido Mantega, com os governadores Jaques Wagner (Bahia), Marcelo Deda (Sergipe), Eduardo Campos (Pernambuco) e Wellington Dias (Piauí), Lula pediu parceria e disse querer desonerar ainda mais o setor de construção, com a redução de ICMS, por exemplo. Falou-se em adotar uma alíquota única do ICMS.

Outra proposta foi estabelecer o pagamento por unidade habitacional entregue por cada construtora, e não por metragem de construção, nos financiamento e moradias populares. Isso forçaria as empreiteiras a concluírem os empreendimentos.

A equipe econômica também discutiu a retomada da Tabela Price nos contratos habitacionais da Caixa Econômica Federal.

Nesse sistema, as parcelas começam baixas e vão subindo ao longo do período.

Caixa vai financiar 100% da casa própria em até 30 anos

Extra, Danielle Abreu, 19/fev

Famílias com renda de até R$ 4.900 poderão ganhar mais dez anos para pagar a casa própria, sem precisar dar 20% de entrada. A proposta de ampliar de 20 para 30 anos o prazo para financiar 100% dos imóveis usados, com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), deve constar do pacote de habitação, que será anunciado pelo presidente Lula depois do carnaval. De acordo com uma fonte do governo, a mudança é uma das mais cotadas entre as propostas estudadas por técnicos dos ministérios das Cidades, da Fazenda e da Caixa Econômica Federal.

Atualmente, os percentuais de financiamento diminuem com a extensão do prazo: são 20 anos para 100% de financiamento; 25 anos para 90% e 30 anos para 80%. O governo quer dar ao mutuário a possibilidade de financiar o valor total do imóvel pelo prazo máximo que o mercado aceita hoje. O objetivo é atrair mais compradores e, assim, estimular a construção civil, um dos setores que mais geram emprego no país.

Valor ampliado

Outra facilidade que deverá ser incluída no pacote habitacional é a ampliação do valor máximo do imóvel financiado com recursos do FGTS, de R$ 350 mil para R$ 500 mil, na linha Pró-Cotista. Os planos do governo ainda incluem uma espécie de seguro-desemprego nas parcelas da casa própria. Os mutuários que não lançarem mão do benefício ao longo do parcelamento terão um desconto no saldo devedor.

O governo poderá também comprar imóveis de grandes construtoras e refinanciá-los para famílias com renda de R$ 1.200 a R$ 2.200.