Como constituir um loteamento


Por Weruska Goeink

Cuidado na escolha do terreno e atenção minuciosa aos documentos para aprovação dos lotes são itens essenciais para o sucesso do investimento

Responsável pela urbanização, desenvolvimento e ampliação de bairros, os loteamentos requerem mais atenção e cumprimento de exigências do que a maior parte dos empreendimentos. Construção Mercado acompanhou as trilhas desse processo e traz um passo-a-passo de como constituir um desses conjuntos de glebas urbanizadas.

Terrenos

Para a empresa interessada em investir em loteamentos, o cuidado começa na escolha do terreno, cuja localização deve ser selecionada de acordo com o público que se pretende atingir – classes baixa, média ou alta. Nesta definição, levar em consideração a tendência de crescimento sociodemográfico da região é procedimento prudente. Esses dados podem ser conseguidos por meio do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e da prefeitura local. “Os lotes mais comuns são os populares, porque o lote popular tem restrições menores, ao contrário dos imóveis para as classes A, B: ninguém irá se arriscar a fazer um loteamento de alto padrão em uma região com vocação claramente popular porque o risco dela não cair no gosto do público-alvo é muito maior”, explica José Paranhos, diretor da Dhama.

Os loteamentos também podem ser de acesso controlado – parecidos com os condomínios fechados, com serviço de portaria – e de livre circulação, sendo regidos pela lei federal 6.766/79. Os empreendimentos para fins rurais seguem igualmente as instruções normativas do Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) e o decreto 58 de 1937. “Devem também ser observadas as normas ambientais federais, estaduais e municipais, lembrando que, no caso de eventual conflito das normas, prevalece a mais restritiva”, explica o advogado Rodrigo Bicalho, sócio do escritório Bicalho e Mollica Advogados.

Com o terreno escolhido, é preciso fazer uma análise completa da gleba e um levantamento da situação jurídica e econômica dos proprietários e da área. “Também é indispensável percorrer o terreno para saber se há aspectos ambientais que podem trazer implicações na busca de licenças e aprovações junto aos órgãos públicos”, explica Luis Paulo Germanos, advogado e membro da vice-presidência de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo).

Eduardo Scopel, vice-presidente da Scopel Desenvolvimento Urbano, explica que, como a maior parte dos terrenos disponíveis para loteamentos estão em áreas rurais, o loteador deve transformá-la em área urbana ou de expansão urbana. Para isso, precisará de uma audiência com o Incra e da aprovação da prefeitura. A partir daí, o terreno deixa de recolher o ITR (Imposto Territorial Rural) e passa a pagar IPTU (Imposto Predial e Territorial).

Aprovações e contratos

Com a definição de uma área adequada para o loteamento, inicia o processo de aprovação junto aos órgãos municipais e estaduais. Para isso, o procedimento é apresentar à prefeitura um requerimento e uma planta do imóvel contendo, entre outros itens, as divisões da gleba, a destinação dos lotes, as localizações das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários. A lei federal define 125 m2 como área mínima de cada lote, com exceção da existência de legislação municipal ou estadual mais exigente. “É importante checar se a cidade tem um plano diretor de desenvolvimento urbano e se a concessionária possui plano de abastecimento de água e coleta de esgoto. Caso contrário, a loteadora terá que construir estações de tratamento”, completa Flavio Amary, presidente da Aelo (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo) e vice-presidente do Secovi do interior de São Paulo.

A próxima etapa consiste em apresentar, à prefeitura, o projeto – que deve conter desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos – baseado nas diretrizes municipais. A infraestrutura básica que será implantada na área, como sistemas de esgoto, de abastecimento de água, iluminação pública, energia elétrica e vias de circulação, se somam aos documentos necessários. Cada município tem autonomia para definir os prazos de aprovação do projeto, mas o processo pode levar de dois a três anos para ser concluído.

No memorial descritivo devem constar as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, as áreas públicas que pertencerão ao município no ato do registro do imóvel, uma descrição sucinta do loteamento, com as zonas de uso predominante, e os equipamentos urbanos e de utilidade pública já existentes no loteamento ou arredores.

Scopel ressalta que o loteamento deve reservar, pelo menos, 5% do terreno para obras públicas, 10% para sistemas viários e 20% para áreas de lazer. Ele conta que, apesar de a exigência resultar em um mínimo de perda de 35% da área bruta do imóvel, ela pode chegar a 50%. “Implantamos sistemas viários maiores que o previsto em lei para não criar um caos no futuro. É preciso prever 50 anos à frente”, diz ele. “Pensando que todo o município vai acessar esse bairro em uma pista dupla, não adianta deixar uma rua de pista simples se vou implantar na área vizinha cinco mil unidades de lotes, o que significa cerca de 20 mil pessoas”, explica.

Com o projeto aprovado pelo município, o loteamento segue para o crivo dos órgãos do Estado, como as Secretarias Estaduais de Meio Ambiente e de Habitação. No Estado de São Paulo, as aprovações podem ser simplificadas por meio do Graprohab (Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo), que engloba entidades públicas como a Sabesp (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo), a Cetesb (Companhia Ambiental do Estado de São Paulo) e o Corpo de Bombeiros.

Com a aprovação estadual, o empreendedor retorna à prefeitura para a obtenção do alvará ou decreto de aprovação do loteamento. A divisão dos lotes, as áreas de uso comum e as destinadas aos edifícios públicos descritos no projeto não podem ser alteradas após a aprovação do projeto.

O próximo passo é solicitar em até 180 dias o registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis, no qual o terreno passa de área bruta à área de lotes legalmente. O Cartório exigirá cópia do ato de aprovação do parcelamento do solo, documentação do imóvel, do empreendedor e de todos os proprietários do terreno nos últimos dez anos. “Uma análise rigorosa pode evitar a situação de passar meses ou anos aprovando o projeto e depois não conseguir o registro”, explica Bicalho.

Também é necessário incluir um exemplar do contrato padrão de compra e venda que será utilizado nas negociações dos lotes. Ele deve conter denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição; descrição do lote; preço, prazo, forma e local de pagamento; valor do “sinal”; taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas; e indicação sobre quem deve pagar os impostos sobre o lote em questão.

O Cartório examinará a documentação e, se estiver tudo em ordem, encaminha a decisão à prefeitura, que publica edital do pedido de registro resumido e um pequeno desenho da localização da área por três dias consecutivos. Nas capitais, o edital é publicado no Diário Oficial do Estado e em um dos jornais de circulação diária. Nas demais cidades, a publicação é feita por um dos jornais locais, quando houver. Na ausência de um veículo no município, o edital é publicado em um periódico da região.

O pedido pode ser impugnado em até 15 dias consecutivos após a última publicação do edital. Caso haja manifestação contrária ao loteamento, o Cartório intimará o autor da reclamação e a prefeitura para que apresentem suas considerações sobre o caso em até cinco dias para que um juiz analise o caso. Se o requerente não se apresentar, o processo é arquivado.

Caso não haja nenhuma manifestação contrária, o registro é efetivado imediatamente ao final do prazo. A partir daí, todas as vias, espaços livres e áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos inclusos no projeto e no memorial descritivo passam a integrar o domínio do município. As loteadoras interessadas podem ter seu loteamento certificado pela Aelo mediante a apresentação do projeto completo e aprovado em todas as instâncias.

Mão na massa

Com toda a documentação em ordem e o projeto aprovado, a loteadora pode comercializar os lotes e começar a implantação das construções privadas e equipamentos públicos descritos no memorial descritivo. O empreendedor deve seguir o projeto aprovado e obedecer ao cronograma estabelecido pela prefeitura, mas tem liberdade na contratação dos profissionais que executarão as obras. Com a finalização das construções, a loteadora deve outorgar a escritura definitiva para os compradores que quitarem seus lotes.

No caso de loteamentos populares, a construção das áreas privadas pode ser feita por meio de mutirões ou autoconstrução – mecanismo que deve estar previsto no projeto aprovado pela prefeitura. “Normalmente as prefeituras já dispõem de plantas básicas de construção pré-aprovadas pelo próprio município e nossos compradores seguem à risca esses modelos”, explica Scopel.

Nos loteamentos de acesso controlado é comum a instalação de serviços adicionais – que devem constar no projeto – como clubes, portaria, limpeza de áreas comuns, manutenção de jardins e segurança particular.

Bicalho explica que a loteadora deve implantar o projeto conforme aprovado, ainda que a legislação mude, como pode acontecer com a aprovação do Projeto de Lei 3057. Apesar de não interferir nos projetos já aprovados, o mercado deve ficar atento. “Loteamento é um negócio com ciclo operacional e financeiro muito longo e como a lei atual está sujeita a sofrer alterações, isso causa incerteza no futuro”, afirma Amary.

Pós-venda

O consenso entre as loteadoras é que se o empreendedor seguir rigorosamente o projeto aprovado e tiver contratos claros e objetivos, não há como ter problemas com os clientes. Contudo, Bicalho afirma que o empreendedor deve ficar atento ao material promocional dos lotes. “O que foi prometido, anunciado ou mesmo ilustrado na publicidade deve ser entregue, sob pena de se configurar propaganda enganosa”, explica.

Em loteamentos de acesso controlado deve constar, no contrato, a vinculação obrigatória do cliente à associação de moradores que administrará os serviços de lazer, comumente instalados nesse tipo de área. A associação definirá as normas de conduta, direitos e deveres dos moradores e funcionará de forma semelhante aos condomínios e, por isso, deve constar no contrato o valor inicial para a manutenção das áreas comuns e portaria. “Fazemos uma assembleia de moradores e nos retiramos da gestão para dar vida própria à associação. Afinal de contas, a comunidade que está lá é a mais adequada para tomar conta de si mesma e definir os seus próprios destinos”, conta Paranhos.

Passo-a-passo

Tome nota das etapas de constituição de um loteamento, da concepção à pós-venda

Concepção

- Escolha o terreno de acordo com o público que pretende atingir (classe baixa, média ou alta)

- Verifique se há impedimentos ambientais para o parcelamento do solo, mesmo que momentâneos, como solo contaminado por substâncias tóxicas

- Faça um levantamento da situação jurídica e financeira do imóvel e do proprietário

- Escolha, juntamente com a prefeitura, o tipo mais adequado de loteamento a ser feito: popular ou de alto padrão, de livre circulação ou de acesso controlado

- Quando necessário, transforme o imóvel rural em área urbana ou de expansão urbana

Aprovação

- Cheque se a prefeitura possui plano diretor de desenvolvimento urbano

- Apresente à prefeitura requerimento e planta do imóvel com descrição completa da área, bem como projeto com desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras

- Após aprovação da prefeitura, encaminhe o projeto à análise dos órgãos estaduais

- Com a aprovação do Estado, já se pode obter o alvará ou decreto de aprovação do loteamento

Negociação

- Elabore o contrato de compra e venda

- Solicite registro do loteamento no Cartório de Registro de Imóveis local

Construção

- Implante as áreas e construções descritas no projeto de acordo com o cronograma específico

Venda

- Outorgue escritura definitiva para os compradores que quitarem seus lotes

- O contrato do cliente deverá vinculá-lo à associação de moradores que administrará os serviços do loteamento

- Nos materiais de divulgação, só prometa aquilo que realmente será entregue

fonte: PINIWEB

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Publicado em A Construção Civil, Conceitos e Fundamentos, Investimento, Marketing Imobiliário, O Setor Imobiliário
15 comentários em “Como constituir um loteamento
  1. Quero parabenisar a DERVILLE Imóveis pelo curso, é realmente um curso, a materia “Como constituir um loteamento” descrito neste site. Trabalho ha 2 anos como corretor e já havia procurado alguma informação neste sentido e sempre é um assunto elitizado. Por isso é que com a minha leitura da materia em referencia poço dizer que hoje não são leigo no assunto, já posso dizer que tenho conhecimento sobre como construir um loteamento, so me falta agora o capital.
    Defendo que toda Imobiliaria deve preparar os corretores comprometido com a empresa, haja vista a necessidade de pessoas preparadas para uma prestação de trabalho com qualidade e crescimento da Imobiliaria.

  2. emerson coelho disse:

    Ammigo, e para área rural, seria os mesmo procedimentos? Pergunto porque parece que em zona rural não existe a obrigatoriedade de infra estrutura para a loteamento. Abraços

  3. José Cândido da Conceição Júnior disse:

    Olá, estou com dúvidas referentes ao edital para publicação: como construir um? Existe um modelo? onde encontrar?
    Grato desde já!
    José Cândido Júnior

  4. fred disse:

    qual valor aproximado que se gasta para fazer um loteamento em um lote de 20 mil metros?

  5. Sandoval disse:

    Gostaria de repetir o questionamento do Rafael, a infraestrutura do loteamento (água, energia, telefonia, asfalto) é responsabilidade de quem?

    • Derville Consultoria em Negócios Imobiliários disse:

      Olá Sandoval,

      Toda a infra estrutura fica por conta do loteador.
      Ao comprador cabe a infra estrutura do lote: calçada, luz e água, a partir do ponto deixado em frente ao seu lote.

      Existem condomínios que produzem determinações de construções padronizadas, tbm.

      ok?
      Derville

  6. Cintia disse:

    Boa tarde! Achei bem interessante o topico e a listagem do passo a passo para fazer um loteamento, mas cito que faltou informar o tipo de profissional que o empreendedor deve procurar para executar cada etapa. Pois existe profissionais especificos para isso. No caso, para desenvolver um projeto urbanistico de loteamente, somente um arquiteto urbanista tem essa atribuição. Abs.

    • Blog Mundo Imobiliário disse:

      Olá Cintia,
      Eu também achei muito interessante este texto, por isso é que reproduzi.
      Sim, concordo com vc, que faltou esta informação.
      Mas, creio que a autora Weruska Goeink, ao escrever para a PINWEB, presumiu que seus leitores já tivessem este conhecimento.
      Valeu!
      Derville

  7. rafael disse:

    amigo gostaria de saber se agua, luz e calçamento fica por conta do loteador ou do adquirinte dos lotes

    • Derville Consultoria em Negócios Imobiliários disse:

      Olá Rafael,

      Toda a infra estrutura fica por conta do loteador.
      Ao comprador cabe a infra estrutura do lote: calçada, luz e água, a partir do ponto deixado em frente ao seu lote.

      ok?
      Derville

  8. É bom saber q tenho um parente distante com o mesmo nome. Minha familia é de treviso.

  9. AgenteImóvel disse:

    Ótimas dicas, realmente estamos precisando de bons loteamentos, há muita gente querendo sua casa própria e se ver livre do aluguel! Ótimas dicas espero que quem vá constituir seu loteamento passe por aqui antes.

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