Olá! Tudo bem com você?
Calcular o reajuste anual do aluguel tem sido uma grande dificuldade para muita gente! Porém, poderemos dar uns passos para conseguir um ótimo resultado. E passo-a-passo, conseguiremos o que você precisa!
O que você precisa saber bem:
4. O ìndice que será utilizado
5. O Aluguel Bruto e a data de vencimento
6. Metodologias Possíveis para o Cáculo do Reajuste
Então pegue um papel e
comece anotando todas as suas observações.
Ou, se preferir, baixe os
arquivos que estarei disponibilizando para cada situação.
OK?
Derville
|
Primeiro Passo: |
1. O Contrato
Para que você tenha
possibilidades de se defender como consumidor e cidadão é efetivar seu contrato.
Se você não tem um contrato, então baixe este exemplo para você poder compor o
seu! [Clique aqui para baixar o seu contrato]
Faça seu Contrato de
Locação por escrito.
Registre seu Contrato de
Locação em Cartório.
Procure um advogado de sua
confiança para lhe ajudar a elaborar o Contrato de Locação que mais se aproxime
do seu contexto.
Lembre-se: Sem contrato,
Sem garantias! Sem Direitos!
Por isso, Leia com Atenção, antes de assinar – se
não entendeu, pergunte.
No seu contrato deve ter
alguns detalhes importantes:
01. Identificação do
Proprietário do imóvel – LOCADOR;
02. Identificação do
Inquilino – LOCATÁRIO;
03. Identificação do
Contrato – imóvel cedido para a locação;
04. Identificação do
Endereço do Imóvel – Logradouro (Rua …, núm, bloco, torre, etc.), Bairro, Cidade, Estado e
Complementos;
05. Identificação da
destinação de Uso – “uso exclusivo como
residência e domicílio” ou “uso
exclusivo de atividade comercial da empresa tal”;
06. Determinar o Tempo de Locação, quando inicia e
quando termina;
07. Determina o preço a ser
pago pelo Aluguel Mensal;
08. Determina a Data do Vencimento;
09. Determina o Local do Pagamento do Aluguel;
10. Determina a Multa por uma ou mais infrações
contratuais, se houver;
11. Determina o Índice de Reajuste que será utilizado
no reajuste anual;
12. Determina a forma que
será feita a Prorrogação de Contrato;
13. Determina e lista as Despesas de responsabilidades do
inquilino;
14. Determina os Compromissos com o Condomínio, quando
houver;
15. Determina como se fará
a Entrega e Devolução das Chaves;
16. Determina sobre a Vistoria do Imóvel, antes, durante e
depois de terminado o contrato;
17. Determina as situações
em que serão aceitas a Devolução do
Imóvel;
18. Determina o Estado de Conservação, e as Condições de
Manutenção, ou até mesmo as Modificações Estruturais do Imóvelpara a
Locação, bem como a sua devolição apõs o término do contrato – incluindo as
responsabilidades;
19. Orientar préviamente
como se comportar em Casos que Impeçam o
uso Normal do Imóvel;
20. Autoriza Procedimentos Jurídicos;
21. Convenciona-se Soluções e Proteções nos casos de infração
contratual, tolerância, concessão, renúncia, etc;
22. Inclui-se a base
jurídica quanto a Desocupação Voluntária;
23. Orienta sobre a Preferência de Compra;
24. Orienta sobre os Fins e Efeitos de Direito do imóvel
locado;
25. Estabele a figura do Fiador e Principal Pagador solidário com o
Locatário;
26. Finaliza o contrato
estabelecendo, Fórum e Cidade de
Referência;
27. Assinaturas do(s) Locador(es) – reconhecer
estas assinaturas;
28. Assinaturas do(s) Locatário(s) – reconhecer estas assinaturas;
29. Assinaturas das Testemunhas – reconhecer estas assinaturas;
30. Registrar este Contrato em 3 vias – quem
paga o registro? Divide a despesa do registro do contrato entre Locador(es) e Locatário(s).
|
Segundo Passo: |
2. AData
Base
Agora para determinar a
Data Base do seu aluguel precisaremos verificar alguns detalhes importantes,
vamos começar com a Data Base. Todos os anos, na Data Base
seráfeito o reajuste. O reajuste só pode ser feito uma vez por ano de
contrato na Data Base. Se passar a Data Base, com o mesmo valor, significa que
houve reajuste, porém, no mesmo valor para os próximos 12 meses – e durante
esses meses não poderá ser modificado. Não pode mudar o contrato durante a sua
vigencia.
Verifique se no seu
contrato, se tem uma cláusula específica para o tal reajuste, pois nele, se
existir, deverá constar a data base deste reajuste. Nem sempre a expressão
“Data Base” é usada. A Data Base é o mês de referência do seu aluguel, é quando
inicia a locação. Observe se está escrito em que mês começa a “valer” o seu
contrato. Quando é que você passa estar compromissado com este contrato. Qual é
o primeiro mês que você começa a morar no imóvel. Porém, caso não haja nada
específico, deverá ser a data da sua assinatura, data
em que você assinou será então a
Data Base para reajuste.
Por
exemplo: Se você assinou um contrato em janeiro, e o seu contrato não
consta nada que especifique o mês que haverá reajuste, então, vai valer
como Data Base o mês da assinatura, neste exemplo: JANEIRO.
Outro
exemplo: Você entrou no imóvel, sem contrato em janeiro, depois foi
feito o contrato, com algum tempo de uso, por exemplo
abril. E, nesse contrato, nada foi anotado então a sua Data Base passa a ser o
que foi escrito ou na data da sua assinatura: ABRIL.
Outro
exemplo: Você ficou sabendo em janeiro que um imóvel vai desocupar em
março, e você já quer alugá-lo, mesmo antes do inquilino anterior sair. Faz
contato com o proprietário do imóvel e faz um contrato em janeiro da locação
que será efetivada em março.
Então, sua Data Base é MARÇO.
Responda então esta questão:
Em qual mês foi assinado o
seu contrato? Resposta: JANEIRO. Portanto, “JANEIRO” será a sua Data Base, mês de referência para o seu
reajuste anual.
Observe como estão ficando
as suas anotações:
Contrato: Sim
Data Base: JANEIRO
Vamos para o terceiro
passo: A Periocidade do Reajuste
Mas, você descobriu agora
que a sua Data Base não é JANEIRO. Então,
clique na sua Data Base, par continuar corretamente este passo-a-passo:
JANEIRO | FEVEREIRO | MARÇO | ABRIL | MAIO | JUNHO
JULHO | AGOSTO | SETEMBRO | OUTUBRO |
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Terceiro Passo: |
3. A
Periocidade do Reajuste
Agora verifique a
periodicidade do reajuste no seu Contrato de Locação. Embora, você possa
alugar, ou seja, ter um contrato por muitos meses, você deverá ter uma
referência de periocidade de reajuste que não poderá ser menor que 1 (um) ano ou seja, não poderá ser menor que 12 (doze meses),
conforme a Lei
10.192/2001Artigo 2º § 2o “Em caso
de revisão contratual, o termo inicial do período de correção monetária ou
reajuste, ou de nova revisão, será a data em que a anterior revisão tiver ocorrido”.
Você poderá ter reajustes:
a)
Anuais –
uma vez por ano de contrato;
b)
Bianuais –
uma vez a cada 2 anos de contrato;
c)
Trianuais –
uma vez a cada 3 anos de contrato;
d)
E assim por diante.
Esta informação deve
constar no seu contrato!
Agora, observe como estão
ficando as suas anotações:
Contrato: Sim
Data Base: JANEIRO
Periocidade do Reajuste: ANUAL
Então, vamos para o próximo
passo: O índice que será utilizado
|
Quarto Passo: |
4. O ìndice que será utilizado
Este assunto gera muita
polêmica, porque os proprietários querem subir os valores sempre, e os
inquilinos, ao contrário, querem diminuir os preços dos alugueres. E, quando se
estabelece um índice para um período, este poderá refletir uma das três respostas
econômicas.
A primeira, o índice sobe, fica alto, acima de zero, siginifica que houve inflação no
período. Portanto precisa corrigir o poder de compra que o preço do aluguel
perdeu durante o periodo de locação. Em resposta, o aluguel sobe de preço.
A
segunda, o índice se estabelece igual a zero, fica o mesmo valor, igual a zero,
siginifica que houve equilíbrio econômico no período. Portanto não precisa
corrigir o poder de compra, pois o preço do aluguel não o perdeu durante o
periodo de locação. Em resposta, o aluguel mantém o mesmo preço.
A terceira, o índice sobe, fica abaixo de zero,
negativo, siginifica que houve deflação no período. Portanto precisa corrigir o
poder de compra que o preço do aluguel alcançou durante o periodo de locação.
Em resposta, o aluguel abaixa de preço para o próximo período.
Muita gente confunde índice
de reajuste com juros. E normalmente compara um investimento de aplicações
financeiras com o investimento imobiliário, em locações. Dizendo
ou comparando. As questões que envolvem o investimento imobiliário e seu
resultado lucrativo estão diretamente vinculados à
avaliação do imóvel, que antecede a sua compra, para que se possa perceber seu
custo-benefício e planejar seus resultados.
Voltando ao índice que será
utilizado:
1. Agora verifique a
periodicidade do reajuste. Embora, você possa alugar, ou seja, ter um contrato
por muitos meses, você deverá ter uma referência de periocidade de reajuste que
não poderá ser menor que 1 (um) ano ou seja, não
poderá ser menor que 12 (doze meses), conforme a Lei
10.192/2001Artigo 2º “É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por
índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de
produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou
superior a um ano.”.
2. Embora muita gente pense
que “tudo” pode ser considerado como indexador econômico, para reajustar seus
algueres, está muito enganado. Observe que a Lei do Inquilinato estabelece: “É livre a convenção do
aluguel, vedada a sua estipulação em moeda
estrangeirae a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo”.
Ou seja, o seu contrato na renovação poderá mudar de indexador se as partes
concordarem, mas nunca poderão usar
moeda estrangeira ou salário mínimo, pois estes não são considerados
indexadores, por isso proibídos!
Encontramos então alguns
indexadores setoriais:
IGP-M –
Índice Geral de Preços do Mercado (atualmente, indicado como o mais adequado
para locações)
INCC
– Índice Nacional da Construção Civil
IPA –
Índice de Preços
Entre outros …
Você poderá encontrar suas
tabelas atualizadas nas abas do índice
econômico, das quais você poderá baixar, se for necessário.
3. Observe com estão
ficando as suas anotações:
Contrato: Sim
Data Base: JANEIRO
Periocidade do Reajuste: ANUAL
Indexador a ser Utilizado: IGP-M
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Quinto Passo: |
5. O Aluguel Bruto e a data de vencimento
Para melhorar as anotações,
procure fazer uma planilha para facilitar o seu controle. Como o nosso objetivo
final é o reajuste do seu aluguel, então, anotaremos o Aluguel Bruto, sem
descontos e sem acréscimos, da maneira que está no seu Contrato. Faça uma
planilha como esta que estou sugerindo:
Observe com estão ficando
as suas anotações:
Contrato: Sim
Data Base: JANEIRO
Periocidade do Reajuste: ANUAL
Indexador a ser Utilizado: IGP-M
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Num |
Aluguel |
Vencimento |
Valor Bruto |
|
1 |
01/01/2010 |
05/01/2010 |
R$ 300,00 |
|
2 |
01/02/2010 |
05/02/2010 |
R$ 300,00 |
|
3 |
01/03/2010 |
05/03/2010 |
R$ 300,00 |
|
4 |
01/04/2010 |
05/04/2010 |
R$ 300,00 |
|
5 |
01/05/2010 |
05/05/2010 |
R$ 300,00 |
|
6 |
01/06/2010 |
05/06/2010 |
R$ 300,00 |
|
7 |
01/07/2010 |
05/07/2010 |
R$ 300,00 |
|
8 |
01/08/2010 |
05/08/2010 |
R$ 300,00 |
|
9 |
01/09/2010 |
05/09/2010 |
R$ 300,00 |
|
10 |
01/10/2010 |
05/10/2010 |
R$ 300,00 |
|
11 |
01/11/2010 |
05/11/2010 |
R$ 300,00 |
|
12 |
01/12/2010 |
05/12/2010 |
R$ 300,00 |
Estas planilhas começam a
lhe ajudar, não só a controlar o reajuste, mas também a controlar as suas
despesas e seus compromissos com este contrato.
Vamos agora para o sexto
passo: Metodologias possíveis para o cálculo do reajuste.
|
Sexto Passo: |
6. Metodologias Possíveis para o Cáculo do
Reajuste
Podemos utilizar algumas
metodologias para fazer a mesma coisa. Alguns perferem de um jeito, outros de
outro jeito. E, você poderá fazer da forma que para você é mais fácil. Cada um
tem uma maneira diferente de ver a mesma questão:
1. Você poderá ir
atualizando, na sua planilha todos os meses, na medida em que os índices são
publicados. Todos os meses, nos seus últimos dias, publicam-se os índices que
terão validade no mês seguinte. Por exemplo, no final de fevereiro, depois do
dia 25 se publicam índices que serão válidos para março, e assim por diante.
Daí você anota e a sua planilha vai ficando assim:
<imagem do mes>
2. Outra forma é
multiplicar mês a mês. Então, primeiro, você lista todos os índices publicados
nos últimos 12 meses. E vai multiplicando um por um. Até obter o valor que será
o índice acumulado:
Siga este exemplo:
[0.0063] +
1 = 1.0063
(1.0063 x
0.0118) + 1.0063
= 1.01817434
(1.01817434
x 0.0094) + 1.01817434 = 1.027745178796
(1.027745178796
x 0.0077) + 1.027745178796 = 1.03565881667273
(1.03565881667273
x 0.0119) + 1.03565881667273 = 1.04798315659113
(1.04798315659113
x 0.0085) + 1.04798315659113 = 1.05689101342216
(1.05689101342216
x 0.0015) + 1.05689101342216 = 1.05847634994229
(1.05847634994229
x 0.0077) + 1.05847634994229 = 1.06662661783685
(1.06662661783685
x 0.0115) + 1.06662661783685 = 1.07889282394197
(1.07889282394197
x 0.0101) + 1.07889282394197 = 1.08978964146379
(1.08978964146379
x 0.0145) + 1.08978964146379 = 1.10559159126501
(1.10559159126501
x 0.0069) + 1.10559159126501 = 1.11322017324474
Índice
Acumulado: 1.1132
Valor
Reajustado: R$ 300,00
x 1.1132 = R$ 333,97
Este índice poderá ser
multiplicado para qualquer valor.
3. Consultar a tabela de
índices acumulados:
Esta tem sido a prática da
maioria, em função da simplicidade. Já pega mastigado. E como faz? Pega o valor
do aluguel e multiplica pelo seu correspondente para multiplicar (valor
acumulado “Mult”). Só isso, e pronto!
<imagem da tabela>
Índice
Acumulado: 1.1132
Valor
Reajustado: R$ 300,00
x 1.1132 = R$ 333.97
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Sétimo Passo: |
7. O Cáculo do Seu Aluguel
Pronto, agora você já tem o
novo valor de aluguel.
Então, observe como ficaram
as suas anotações:
Contrato: Sim
Data
Base: JANEIRO
Periocidade
do Reajuste: ANUAL
Indexador
a ser Utilizado: IGP-M
Índice
Acumulado: 1.1132
Valor
Reajustado: R$ 300,00
x 1.11322 = R$ 333.97
Caso, sua Data
Base seja outra,
clique sobre o mês de referência, para você ter o seu passo-a-passo específico:
JANEIRO | FEVEREIRO | MARÇO | ABRIL | MAIO | JUNHO
JULHO | AGOSTO | SETEMBRO | OUTUBRO |
Mas, observe o seguinte:
A cada 36
meses, o reajuste deverá ou poderá ser feito ao VALOR
DE MERCADO!!! Você poderá me contratar, se estiver morando em Curitiba. Ou, se seu
imóvel estiver em Curitiba/PR. Para seber um pouco mais sobre avaliação clique
na aba Avaliação
Imobiliária.
Observe como fica a
distribuição por ano de locação:
1o. ano (12 MESES) –
05/05/2005 a 04/05/2006 – início do contrato;
2o. ano (24 MESES) – 05/05/2006 a 04/05/2007
– reajustado pelo IGP-M;
3o. ano (36 MESES) – 05/05/2007 a 04/05/2008
– reajustado pelo IGP-M;
4o. ano (12 MESES) – 05/05/2008 a 04/05/2009
– reajustado pelo valor de
mercado;
5o. ano (24 MESES) – 05/05/2009 a 04/05/2010
– reajustado pelo IGP-M;
6o. ano (36 MESES) – 05/05/2010 a 04/05/2011
– reajustado pelo IGP-M;
7o. ano (12 MESES) – 05/05/2011 a 04/05/2012
– reajustado pelo valor de
mercado;
8o. ano (24 MESES) – 05/05/2012 a 04/05/2013
– reajustado pelo IGP-M;
9o. ano (36 MESES) – 05/05/2013 a 04/05/2014
– reajustado pelo IGP-M;
…
Ainda tem dúvidas?
|
Dúvidas? |
Dúvidas???
01)
Não tenho contrato … como eu faço?
Resposta:
Sem contrato, sem garantias, a mercê do que lhe exigirem. Faça contrato!
02)
Minha data base não é [database], como eu faço o cálculo?
Resposta: Clique na sua data base para fazer o passo-a-passo:
JANEIRO | FEVEREIRO | MARÇO | ABRIL | MAIO | JUNHO
JULHO | AGOSTO | SETEMBRO | OUTUBRO |
03) O
valor do meu aluguel é outro … como eu faço o cálculo?
Resposta:
Siga o passo-a-passo, e troque o valor do aluguel do exemplo, pelo seu aluguel.
Caso não consiga, me escreva abaixo, no quadro comentário.
04) Outras dúvidas,
me escreva!!! Estarei lhe aguardando.
ME
ESCREVA SE …
Se você gostou? E, se estas
informações lhe ajudaram … então me escreva! Se você
tem alguma sugestão, então me escreva!
OK?
Derville
esqueci de dizer que é um abrigo de idosas.
Obrigada,
Maria
moro num quarto de um abrigo sem fins lucrativos em olinda PE. em janeiro de 2002 pagava R$110,00. O regulamento da casa diz que a tabela de preços das mensalidades ficará sujeita a aumento anual, nos termos previsto na legislação pertinente. Quanto era para eu pagar em
janeiro 2003? – me cobrou R$150,00
janeiro 2004? – me cobrou R$180,00
janeiro 2005? – me cobrou R$200,00
janeiro 2006? – me cobrou R$300,00
janeiro 2007? – me cobrou R$350,00
janeiro 2008? – me cobrou R$380,00
janeiro 2009? – me cobrou R$407,00
janeiro 2010? – me cobrou R$455,00
janeiro 2011? – denúnciei aumentos desproportionais na justiça e me despejaram. a justiça devolveu o quarto mas quero saber o aumento determinado pela legislação pertinente durante estes anos.
Agradeço muito. Preciso saber logo para fundamentar uma petição. Maria
Olá Maria,
Resposta particular, enviada por email.
ok?
Derville
Boa noite! Parabéns pela disposição em tirar nossas dúvidas.Então,como proprietário de um imóvel alugado por 30meses(Residencial),resolvir vende-lo no meio do contrato.Como devo proceder para não ser penalizado nem ter que arcar com multa contratual uma vez que dei a preferência de compra ao locatário?
Obrigado.
Olá Marcone,
Grato pelas suas palavras.
Desde que vc tenha consigo o documento de preferência, negado pelo locatário, não há o que temer.
A documentação sua e do imóvel será levantada por um despachante imobiliario, checando sua condição de venda, será feita para a transferência do imóvel através de uma escritura pública.
ok?
Derville
Olá!
Tenho um salão comercial alugado por 650 (c/ contrato), totalmete fora do valor do mercado, pois o valor foi avaliado pelos corretores por 850,00. Quero reajustar, porém o inquilino não concorda. O que a Lei diz a esse respeito?
Olá Nailde,
A Lei determina que a cada 36 meses no mesmo contrato, na sua renovação vc poderá trazer ao preço de mercado!
Se o início do contrato for janeiro de 2007, em janeiro de 2011 vc poderá corrigir.
ok?
Derville
‘Ola pessoal vcs poderiam esclarecer para mim a seguinte duvida que tenho em relação ao valor novo do meu aluguel. O meu contrato delocação éde trinta meses, iniciando-se em 28/01/08 e terminando agora 27/07/10. com reajuste anual, atraves do indice do IGPM da FGV. Ocorre que dentre esses reajuste com o ultimo meu aliguel era de R$ 550,00, mais entramos num acordo é eles deram um desconto, ficando o valorde R$ 525,00 mensais. Agora neste mês de julho/10, onde meu contrato venceu, houve a renovação contratual, é o valor queme deram para pagar em 28 de agosto de 2010 passará a ser de R$ 600,00. Achei o valor muito além do indice que tenho do IGPM (5.17%). Gostaria de saber se isto esta certo ou eles estão calculando muito a mais esse reajuste. Gratissima se puderem enviar esta resposta para mim. Edna (edna.msg@hotmail.com) ‘
Olá Edna,
Eu trab só. Não tenho ainda um “pessoal” … rsrsrs
Observe: só pode reajustar ao valor de mercado, após 3 anos.
No seu caso ainda faltam 6 meses para que isso possa ocorrer.
Então, vc deveria continuar com o mesmo valor por mais 6 meses.
Daí, sim na sua renovação em janeiro/2011, vc poderá concordar ou não com um novo valor acima do índice, ou seja, valor de mercado.
ok?
Derville
Tenho uma casa alugada num condominio em Poços de Caldas,o contrato se iniciou em Janeiro / 2009,e houve defação no indice de reajuste,porem os inquilinos continuam pagando o mesmo valor,o imovel teve uma valorização de mais ou menos 35% para a venda,como fica no caso de locação?Posso pedir um reajuste para os inquilinos?Tenho uma proposta de locação num valor maior e penso em rescindir o contrato,mas gostaria de entrar num acordo antes com os atuais inquilinos,caso eles concordem em aumentar o valor,prefiro mante-los.Posso fazer isso?Mas ainda não sei a avaliação de mercado hoje no caso de locação.Obrigada!
Olá Silvana,
Vai valer o bom senso.
Mas, antes de mais nada, não se pode reajustar o passado.
Por ser reajuste anual, ficará assim:
Contrato: janeiro/2009 a dezembro/2009 – valor R$ xxx
Reajuste: janeiro/2010 a dezembro/2010 – mesmo valor, ou seja houve um reajuste com índice “zero”
Próximo reajuste: janeiro/2011
Somente após 3 anos é que a Lei do Inquilinato permite o reajuste a valor de mercado.
ok?
Derville