Reajuste em Setembro

Olá! Tudo bem com você?

Calcular o reajuste anual do aluguel tem sido uma grande difilculdade para muita gente! Porém, poderemos dar uns passos para conseguir um ótimo resultado. E passo-a-passo, conseguiremos o que você precisa!

Passo a passo:

O que você precisa saber bem:

Você vai clicar no assunto que mais lhe interessa neste momento.

1. O Contrato: Você precisa saber o que tem e o que não tem no seu contrato!
2. A Data Base: Você precisa saber quando terá o reajuste do seu aluguel.
3. A Periocidade do Reajuste: Você precisa saber de quanto em quanto tempo será realizado o seu reajuste.
4. O ìndice que será utilizado: Você precisa saber qual será o índice utilizado para realizar o seu reajuste.
5. O Aluguel Bruto e a data de vencimento: Você precisa saber entender as diferenças entre aluguel bruto e aluguel líquido. Saber também, quais são as diferenças entre data base e data de vencimento.
6. Metodologias Possíveis para o Cálculo do Reajuste: Você precisa conhecer as várias possibilidades de fazer o cálculo do reajuste do seu aluguel.
7. O Cálculo do Seu Aluguel: Você precisa saber e entender com se faz o cálculo do reajuste do seu aluguel.
Dúvidas??? Você precisa saber que a maioria das pessoas não sabe como reajustar os seus alugueres.

Então pegue um papel e comece anotando todas as suas observações. Ou, se preferir, baixe os arquivos que estarei disponibilizando para cada situação.

OK?
Derville

Primeiro Passo:

1. O Contrato

Para que você tenha possibilidades de se defender como consumidor e cidadão é efetivar seu contrato. Se você não tem um contrato, então baixe este exemplo para você poder compor o seu! [Clique aqui para baixar o seu contrato]

Atenção!!!

Faça seu Contrato de Locação por escrito.
Registre seu Contrato de Locação em Cartório.
Procure um advogado de sua confiança para lhe ajudar a elaborar o Contrato de Locação que mais se aproxime do seu contexto.
Lembre-se: Sem contrato, Sem garantias! Sem Direitos!

Por isso, Leia com muita Atenção, antes de assinar – se não entendeu, pergunte.

No seu contrato deve ter alguns detalhes importantes:

01. Identificação do Proprietário do imóvel – LOCADOR;
02. Identificação do Inquilino – LOCATÁRIO;
03. Identificação do Contrato – imóvel cedido para a locação;
04. Identificação do Endereço do Imóvel – Logradouro (Rua …, núm, bloco, torre, etc.), Bairro, Cidade, Estado e Complementos;
05. Identificação da destinação de Uso – “uso exclusivo como residência e domicílio” ou “uso exclusivo de atividade comercial da empresa tal”;
06. Determinar o Tempo de Locação, quando inicia e quando termina;
07. Determina o preço a ser pago pelo Aluguel Mensal;
08. Determina a Data do Vencimento;
09. Determina o Local do Pagamento do Aluguel;
10. Determina a Multa por uma ou mais infrações contratuais, se houver;
11. Determina o Índice de Reajuste que será utilizado no reajuste anual;
12. Determina a forma que será feita a Prorrogação de Contrato;
13. Determina e lista as Despesas de responsabilidades do inquilino;
14. Determina os Compromissos com o Condomínio, quando houver;
15. Determina como se fará a Entrega e Devolução das Chaves;
16. Determina sobre a Vistoria do Imóvel, antes, durante e depois de terminado o contrato;
17. Determina as situações em que serão aceitas a Devolução do Imóvel;
18. Determina o Estado de Conservação, e as Condições de Manutenção, ou até mesmo as Modificações Estruturais do Imóvel para a Locação, bem como a sua devolição apõs o término do contrato – incluindo as responsabilidades;
19. Orientar préviamente como se comportar em Casos que Impeçam o uso Normal do Imóvel;
20. Autoriza Procedimentos Jurídicos;
21. Convenciona-se Soluções e Proteções nos casos de infração contratual, tolerância, concessão, renúncia, etc;
22. Inclui-se a base jurídica quanto a Desocupação Voluntária;
23. Orienta sobre a Preferência de Compra;
24. Orienta sobre os Fins e Efeitos de Direito do imóvel locado;
25. Estabele a figura do Fiador e Principal Pagador solidário com o Locatário;
26. Finaliza o contrato estabelecendo, Fórum e Cidade de Referência;
27. Assinaturas do(s) Locador(es) – reconhecer estas assinaturas;
28. Assinaturas do(s) Locatário(s) – reconhecer estas assinaturas;
29. Assinaturas das Testemunhas – reconhecer estas assinaturas;
30. Registrar este Contrato em 3 vias – quem paga o registro? Divide a despesa do registro do contrato entre Locador(es) e Locatário(s).

O que você precisa saber: O Contrato | A Data Base | A Periocidade | O Índice | O Aluguel | Os Métodos | O Cálculo | Duvidas?

Segundo Passo:

2. A Data Base

Agora para determinar a Data Base do seu aluguel, e para isso precisaremos verificar alguns detalhes importantes. Todos os anos (anual) ou em todos os períodos, na Data Base será feito o reajuste. O reajuste só pode ser feito, no mínimo uma vez por ano de contrato e na Data Base.

Se passar a Data Base daquele ano de contrato e não foi feito o reajuste, permanecerá o mesmo valor pago no primeiro mês do ciclo subsequente, ou seja, primeiro mês do contrato posterior, validando assim o mesmo valor para os próximos 12 meses – e durante esses meses desse ano de contrato não poderá ser modificado. Não pode mudar o contrato durante a sua vigência.

Se por exemplo, o contrato era anual, para o período de setembro/2009 a agosto/2010 (12 meses), e o valor cobrado era R$ 300,00 (mensais), então esse valor passaria a ser R$ 320,98 (mensais), pois se utilizou o indexador IGP-M/FGV (próprio para locação), que refletiu um acumulo inflacionário para o período de 6,9925%. Portanto, o novo aluguel valeria para o período seguinte, de setembro/2010 a agosto/2011.

Porém, no nosso exemplo, por algum motivo, foi esquecido de fazer o reajuste! E o quando chegou dia 05 de outubro de 2010, que seria a data de vencimento do primeiro aluguel do período setembro/2010 a agosto/2011, foi cobrado o mesmo valor, ou seja R$ 300,00. E agora? Agora, o aluguel recebido, é a prova de que o aluguel para o próximo período (setembro/2010 a agosto/2011) deverá ser R$ 300,00 (mensais). Não pode voltar atrás.

E assim foi durante todo o período. Quando, chegou setembro de 2011, o proprietário do imóvel, resolveu realinhar o seu aluguel. E, buscou consultar o que deveria fazer. Pois, a dúvida estava em se poderia reajustar com base em setembro/2009 (que foi esquecido!) ou com base em setembro/2010. Ou até mesmo acumular os índices. Por que? Porque ele gostaria que seu imóvel não ficasse com valor do aluguel defasado.

Mas, vamos voltar ao contrato! O que foi contratado? Reajustes anuais! ou seja, a cada 12 meses. Mas, foi esquecido, não foi? Sim, foi esquecido o índice, porém foi lembrado de cobrar o valor de R$ 300,00. Portanto, se iniciou um novo contrato com valor estabelecido de R$ 300,00 para o período seguinte. E segundo a Lei do Inquilinato, esse realinhamento só poderá ocorrer a cada 36 meses de contrato. Então vejamos, o seguinte:

a) de setembro/2009 a agosto/2010, foram 12 meses de contrato - reajuste anual por indexador para o período seguinte;
b) de setembro/2010 a agosto/2011, foram 24 meses de contrato - reajuste anual por indexador para o período seguinte;
c) de setembro/2011 a agosto/2012, foram 36 meses de contrato - reajuste anual por Valor de Mercado.

Verifique se no seu contrato, se tem uma cláusula específica para o tal reajuste, pois nele, se existir, deverá constar a data base deste reajuste. Nem sempre a expressão “Data Base” é usada. A Data Base é o mês de referência do seu aluguel, que é quando inicia a locação. Observe se está escrito em que mês começa a “valer” o seu contrato. Quando é que você passa a estar compromissado com este contrato. Qual é o primeiro mês que você começa a morar no imóvel. Porém, caso não haja nada específico, deverá ser a data da sua assinatura, ou seja, a data em que você assinou será então a Data Base para reajuste.

Por exemplo: Se você assinou um contrato em setembro, e o seu contrato não consta nada que especifique o mês que haverá o reajuste, então, vai valer como Data Base o mês da assinatura, que neste exemplo é SETEMBRO. Todos os anos seguintes, quando chegar em setembro, que é a sua DATA BASE, será feito o reajuste do seu aluguel.

Outro exemplo: Você entrou no imóvel, sem contrato em março, depois foi feito o contrato, com algum tempo de uso, por exemplo setembro. E, nesse contrato, nada foi anotado então a sua Data Base passa a ser o que foi escrito ou na data da sua assinatura: SETEMBRO. Todos os anos seguintes, quando chegar em setembro, que é a sua DATA BASE, será feito o reajuste do seu aluguel.

Outro exemplo: Você ficou sabendo em março que um imóvel vai desocupar em agosto, e você já quer alugá-lo, mesmo antes do inquilino anterior sair. Faz contato com o proprietário do imóvel e faz um contrato em março da locação que será efetivada em setembro. Então, sua Data Base é SETEMBRO – data que se inicia a locação, pois 30 dias após você passará a pagar o seu primeiro aluguel do período contratado. Todos os anos seguintes, quando chegar em setembro, que é a sua DATA BASE, será feito o reajuste do seu aluguel.

Responda então esta questão:

Em qual mês foi assinado o seu contrato? Resposta: SETEMBRO. Portanto, “SETEMBRO” será a sua Data Base, mês de referência para o seu reajuste anual.

Observe como estão ficando as suas anotações:

Contrato: Sim
Reajuste: Anual (a cada 12 meses)
Data Base: SETEMBRO
Período do Contrato: setembro/2010 a agosto/2011
Vencimento do primeiro aluguel: outubro/2010

Vamos para o terceiro passo: A Periocidade do Reajuste

Mas, SE você descobriu agora que a sua Data Base não é SETEMBRO. Então, clique na sua Data Base, para continuar corretamente este passo-a-passo:

JANEIRO | FEVEREIRO | MARÇO | ABRIL | MAIO | JUNHO | JULHO | AGOSTO | SETEMBRO | OUTUBRO |  NOVEMBRO | DEZEMBRO

O que você precisa saber: O Contrato | A Data Base | A Periocidade | O Índice | O Aluguel | Os Métodos | O Cálculo | Duvidas?

Terceiro Passo:

3. A Periocidade do Reajuste

Agora verifique a periodicidade do reajuste no seu Contrato de Locação. Embora, você possa alugar, ou seja, ter um contrato por muitos meses, você deverá ter uma referência de periocidade de reajuste que não poderá ser menor que 1 (um) ano ou seja, não poderá ser menor que 12 (doze meses), conforme a Lei 10.192/2001 :

Art. 2^o É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano.
§ 1^o É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.
§ 2^o Em caso de revisão contratual, o termo inicial do período de correção monetária ou reajuste, ou de nova revisão, será a data em que a anterior revisão tiver ocorrido.

Você poderá ter reajustes:

a) Anuais – uma vez por ano de contrato;
b) Bianuais – uma vez a cada 2 anos de contrato;
c) Trianuais – uma vez a cada 3 anos de contrato;
d) E assim por diante.

Atenção!!! Esta informação deve constar no seu contrato!

Observe como estão ficando as suas anotações:

Contrato: Sim
Reajuste: Anual (a cada 12 meses)
Data Base: SETEMBRO
Período do Contrato: setembro/2010 a agosto/2011
Vencimento do primeiro aluguel: outubro/2010

Então, vamos para o próximo passo: O índice que será utilizado

JANEIRO | FEVEREIRO | MARÇO | ABRIL | MAIO | JUNHO | JULHO | AGOSTO | SETEMBRO | OUTUBRO |  NOVEMBRO | DEZEMBRO

O que você precisa saber: O Contrato | A Data Base | A Periocidade | O Índice | O Aluguel | Os Métodos | O Cálculo | Duvidas?

Quarto Passo:

4. O ìndice que será utilizado

Este assunto gera muita polêmica, porque os proprietários querem subir os valores sempre, e os inquilinos, ao contrário, querem diminuir os preços dos alugueres. E, quando se estabelece um indexador para um período, este poderá refletir uma das três respostas econômicas:

A primeira, o índice sobe, fica alto, acima de zero, siginifica que houve inflação no período. Portanto precisa corrigir o poder de compra que o preço do aluguel perdeu durante o periodo de locação. Em resposta, o aluguel sobe de preço.
A segunda, o índice se estabelece igual a zero, fica o mesmo valor, igual a zero, siginifica que houve equilíbrio econômico no período. Portanto não precisa corrigir o poder de compra, pois o preço do aluguel não o perdeu durante o periodo de locação. Em resposta, o aluguel mantém o mesmo preço.
A terceira, o índice desce, fica abaixo de zero, negativo, siginifica que houve deflação no período. Portanto precisa corrigir o poder de compra que o preço do aluguel alcançou durante o periodo de locação. Em resposta, o aluguel abaixa de preço para o próximo período.

Muita gente confunde índice de reajuste com juros. Juros é a remuneração pelo uso do Capital. Como é o caso de empréstimos. E normalmente compara um investimento de aplicações financeiras com o investimento imobiliário, em locações. Dizendo ou comparando. As questões que envolvem o investimento imobiliário e seu resultado lucrativo estão diretamente vinculados à avaliação do imóvel, que antecede a sua compra, para que se possa perceber seu custo-benefício e planejar seus resultados. Espera-se neste tipo de investimento: segurança, rentabilidade e liquidez. Por isso, a utilização de indexador setorial, para que se estabeleça o poder de compra inicial, seja o mesmo oferecido no período estabelecido até o final.

Tem sido até o momento o IGP-M, o melhor indexador para a locação – embora possa ser utilizado outros indexadores. Porém, já faz um tempo em que se fala em ter um indexador único que reflita ou demonstre a rentabilidade imobiliária do mercado imobiliário brasileiro. Em 15 de setembro de 2011 foi assinado o Decreto nº 7.565/2011 que DISPÕE SOBRE A CRIAÇÃO E A MANUTENÇÃO DO ÍNDICE DE PREÇOS DE IMÓVEIS NO BRASIL, sob a responsabilidade do IBGE.

Voltando ao índice que será utilizado:

1. Agora verifique a periodicidade do reajuste. Embora, você possa alugar, ou seja, ter um contrato por muitos meses, você deverá ter uma referência de periocidade de reajuste que não poderá ser menor que 1 (um) ano ou seja, não poderá ser menor que 12 (doze meses), conforme a Lei 10.192/2001 Artigo 2º “É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano.”.

2. O que pode e o que não pode. Embora muita gente pense que “tudo” pode ser considerado como indexador econômico, para reajustar seus algueres, está muito enganado. Observe que a Lei do Inquilinato estabelece: “É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo”. Ou seja, o seu contrato na renovação poderá mudar de indexador se as partes concordarem, mas nunca poderão usar moeda estrangeira ou salário mínimo, pois estes não são considerados indexadores, por isso proibídos!

Encontramos então alguns indexadores setoriais:

IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado (atualmente, indicado como o mais adequado para locações)
INCC – Índice Nacional da Construção Civil
IPA – Índice de Preços

Entre outros …

Você poderá encontrar suas tabelas atualizadas nas abas do índice econômico, das quais você poderá baixar, se for necessário.

Observe como estão ficando as suas anotações:

Contrato: Sim
Reajuste: Anual (a cada 12 meses)
Data Base: SETEMBRO
Período do Contrato: setembro/2010 a agosto/2011
Vencimento do primeiro aluguel: outubro/2010
Indexador: IGP-M

Então, vamos para o próximo passo: O Aluguel Bruto e a data de vencimento

JANEIRO | FEVEREIRO | MARÇO | ABRIL | MAIO | JUNHO | JULHO | AGOSTO | SETEMBRO | OUTUBRO |  NOVEMBRO | DEZEMBRO

O que você precisa saber: O Contrato | A Data Base | A Periocidade | O Índice | O Aluguel | Os Métodos | O Cálculo | Duvidas?

Quinto Passo:

5. O Aluguel Bruto e a data de vencimento

Para melhorar as anotações, procure fazer uma planilha para facilitar o seu controle. Como o nosso objetivo final é o reajuste do seu aluguel, então, anotaremos o Aluguel Bruto, sem descontos e sem acréscimos, da maneira que está no seu Contrato. Faça uma planilha como esta que estou sugerindo:

Observe como estão ficando as suas anotações:

Estas planilhas começam a lhe ajudar, não só a controlar o reajuste, mas também a controlar as suas despesas e seus compromissos com este contrato.

Vamos agora para o sexto passo: Metodologias possíveis para o cálculo do reajuste

JANEIRO | FEVEREIRO | MARÇO | ABRIL | MAIO | JUNHO | JULHO | AGOSTO | SETEMBRO | OUTUBRO |  NOVEMBRO | DEZEMBRO

O que você precisa saber: O Contrato | A Data Base | A Periocidade | O Índice | O Aluguel | Os Métodos | O Cálculo | Duvidas?

Sexto Passo:

6. Metodologias Possíveis para o Cáculo do Reajuste

Podemos utilizar algumas metodologias para fazer a mesma coisa. Alguns perferem de um jeito, outros de outro jeito. E, você poderá fazer da forma que para você é mais fácil. Cada um tem uma maneira diferente de ver a mesma questão:

1. Anotando todos os meses. Você poderá ir atualizando, na sua planilha todos os meses, na medida em que os índices são publicados. Todos os meses, no final de cada mês, depois do dia 25, se publicam índices que serão válidos para o mês seguinte. Veja como podemos fazer:

2. Multiplicando os índices. Outra forma é multiplicar mês a mês somente os índices, para encontrar o índice acumulado. Então, primeiro, você lista todos os índices publicados nos últimos 12 meses. E vai multiplicando um por um. Até obter o valor que será o índice acumulado:

Siga este exemplo:

Este índice poderá ser multiplicado para qualquer valor.

Para o aluguel do nosso exemplo que era de R$ 300,00, agora reajustado passa a R$ 324,00!

JANEIRO | FEVEREIRO | MARÇO | ABRIL | MAIO | JUNHO | JULHO | AGOSTO | SETEMBRO | OUTUBRO |  NOVEMBRO | DEZEMBRO

O que você precisa saber: O Contrato | A Data Base | A Periocidade | O Índice | O Aluguel | Os Métodos | O Cálculo | Duvidas?

Sétimo Passo:

7. O Cáculo do Seu Aluguel

Pronto, agora você já tem o novo valor de aluguel.

Então, observe como ficaram as suas anotações:

Contrato: Sim
Locador: Proprietário (Senhorio)
Locatário: Inquilino
Reajuste: Anual
Data Base: SETEMBRO
Período do Contrato: setembro/2010 a agosto/2011
Vencimento do primeiro aluguel: outubro/2011
Indexador a ser Utilizado: IGP-M/FGV
Índice Acumulado: 7,9961%
Valor Reajustado: R$ 324,00

Caso, sua Data Base seja outra, clique sobre o mês de referência, para você ter o seu passo-a-passo específico:

JANEIRO | FEVEREIRO | MARÇO | ABRIL | MAIO | JUNHO
JULHO | AGOSTO | SETEMBRO | OUTUBRO |  NOVEMBRO | DEZEMBRO

Mas, observe o seguinte:

A cada 36 meses, o reajuste deverá ou poderá ser feito ao VALOR DE MERCADO!!! Você poderá me contratar, se estiver morando em Curitiba. Ou, se seu imóvel estiver em Curitiba/PR. Para seber um pouco mais sobre avaliação clique na aba Avaliação Imobiliária.

Observe como fica a distribuição por ano de locação:

1o. ano (12 MESES) – 05/09/2005 a 04/09/2006 – início do contrato;
2o. ano (24 MESES) – 05/09/2006 a 04/09/2007 – reajustado pelo IGP-M;
3o. ano (36 MESES) – 05/09/2007 a 04/09/2008 – reajustado pelo IGP-M;
4o. ano (12 MESES) – 05/09/2008 a 04/09/2009 – reajustado pelo valor de mercado;
5o. ano (24 MESES) – 05/09/2009 a 04/09/2010 – reajustado pelo IGP-M;
6o. ano (36 MESES) – 05/09/2010 a 04/09/2011 – reajustado pelo IGP-M;
7o. ano (12 MESES) – 05/09/2011 a 04/09/2012 – reajustado pelo valor de mercado;
8o. ano (24 MESES) – 05/09/2012 a 04/09/2013 – reajustado pelo IGP-M;
9o. ano (36 MESES) – 05/09/2013 a 04/09/2014 – reajustado pelo IGP-M;
…

Ainda tem dúvidas?

JANEIRO | FEVEREIRO | MARÇO | ABRIL | MAIO | JUNHO | JULHO | AGOSTO | SETEMBRO | OUTUBRO |  NOVEMBRO | DEZEMBRO

O que você precisa saber: O Contrato | A Data Base | A Periocidade | O Índice | O Aluguel | Os Métodos | O Cálculo | Duvidas?

Dúvidas?

Dúvidas???

01) Não tenho contrato … como eu faço?
Resposta: Sem contrato, sem garantias, a mercê do que lhe exigirem. Faça contrato!

02) Minha data base não é SETEMBRO, como eu faço o cálculo?
Resposta: Clique na sua data base para fazer o passo-a-passo:

JANEIRO | FEVEREIRO | MARÇO | ABRIL | MAIO | JUNHO
JULHO | AGOSTO | SETEMBRO | OUTUBRO |  NOVEMBRO | DEZEMBRO

03) O valor do meu aluguel é outro … como eu faço o cálculo?
Resposta: Siga o passo-a-passo, e troque o valor do aluguel do exemplo, pelo seu aluguel. Caso não consiga, me escreva abaixo, no quadro comentário.

04) Outras dúvidas, me escreva!!! Estarei lhe aguardando.

O que você precisa saber: O Contrato | A Data Base | A Periocidade | O Índice | O Aluguel | Os Métodos | O Cálculo | Duvidas?

Se você gostou? E, se estas informações lhe ajudaram … então me escreva! Se você tem alguma sugestão, então me escreva!

OK?
Derville