Seu Aluguel … mais um caso para ser esclarecido!


ATUALIZE-SE!

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O Botelho, é um leitor do nosso blog, que passando por uma dificuldade em ajustar seu aluguel nos enviou estas perguntas, das quais resumem, os muitos emails que tenho recebido. Daí, resolvi publicar o seu caso. As respostas estão vermelho, diante de cada questão. Ok?

Enviada em: terça-feira, 27 de abril de 2010 16:12
Para: blog.mundo.imobiliario@gmail.com
Assunto: Dúvida

Olá Derville

Você pode em quanto especialista me ajudar no esclarecimento de algumas dúvidas.

Minha noiva alugou um imóvel pelo prazo de 01(um)ano e 13 dias, com início em 17/04/2008 e término em 30/04/2009 (renovação automática.

O reajuste é anual, tendo como indexador o IGPM/FGV, o valor inicial foi de R$ 400,00 mensais e atualmente o valor é de R$ 440,00. Foi pago um cheque calção de R$ 1.200,00 que será restituido na recisão do contrato e será reajustado conforme a poupança. Recebemos na última semana uma correspondência informando do vencimento do contrato de locação, que será 30.04.2010, e diz que para efetuar a renovação eles propõe o valor de R$ 650,00, segundo a imobiliária o valor está baseado no fato do aluguel se encontrar abaixo do valor praticado no mercado atualmente, e que este valor será aplicado a partir de maio deste ano, ou seja, no próximo mês, com vencimento em 05/06/ de 2010. Entretanto no contrato no XV – Cláusula Décima Quinta – Outras Disposições: 2) FINDO O PRAZO CONTRATUAL E NÃO OCORRENDO A HIPÓTESE DE RENOVAÇÃO OU DENÚNCIA PRÉVIA ESCRITA, O PRESENTE CONTRATO SERÁ AUTOMATICAMENTE PRORROGADO POR TEMPO INDETERMINADO, COM A RATIFICAÇÃO DE TODAS AS SUAS CLÁUSULAS E CONDIÇÕES SALVO QUANTO AO VALOR ALUGUEL QUE PASSARÁ A SER ATUALIZADO A VALORES DE MERCADO DE ACORDO COM O ENTENDIMENTO ENTRE AS CONTRATANTES. NÃO HAVENDO ACORDO PROCEDER-SE-Á A AVALIAÇÃO DE VALOR DA LOCAÇÃO POR TRÊS IMOBILIÁRIAS DE CONCEITO, ESTABELECIDAS NESTE CIDADE E O NOVO PREÇO SERÁ A MÉDIA DA TRÊS AVALIAÇÕES, CORRENDO AS DESPESAS PÔR CONTA DOS CONTRATANTES, EM PARTES IGUAIS.

Perguntas:

  1. O fato de nesta cláusula está o seguinte texto “…SALVO QUANTO AO VALOR ALUGUEL QUE PASSARÁ A SER ATUALIZADO A VALORES DE MERCADO DE ACORDO COM O ENTENDIMENTO ENTRE AS CONTRATANTES”. Anula o indexador para reajuste IGPM/fGV? Se sim, eles não deveriam citar o novo indexador, e não utilizar a modalidade de três cotações, pois essa modalidade pode existir tendência, ou até cartel?

[Derville] Resposta 1: Sim, isto pode ocorrer e está previsto em Lei 8245 – Lei do Inquilinato, a partir de 36 meses de locação no mesmo local. No seu caso, NÃO PODE! Grifos meus:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. (à Foi fixado no seu contrato IGPM!!!)

Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustálo ao preço de mercado.

Fonte: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm

  1. Qual seria o valor a ser pago com essa renovação, utilizando o IGPM/FGV como indexador? atualmente o valor pago é de R$ 440,00

[Derville] Resposta 2: Variação do índice: 1,9525 %, Valor reajustado: R$ 448,59

  1. No texto da cláusula diz: “FINDO O PRAZO CONTRATUAL E NÃO OCORRENDO A HIPÓTESE DE RENOVAÇÃO OU DENÚNCIA PRÉVIA ESCRITA, O PRESENTE CONTRATO SERÁ AUTOMATICAMENTE PRORROGADO POR TEMPO INDETERMINADO..” o contrato já está dentro de uma renovação automática, mas neste texto fala que é por prazo indeterminado, ao longo desses anos houve reajuste, por que somente agora ele estão comunicando renovação e reajuste?

[Derville] Resposta 3: Todos os anos, deve-se comunicar por escrito, com 30 dias de antecedência, a renovação do contrato.

  1. Qual a garantia legal dessa modalidade de três cotações? E o IGPM/FGV que é o índice utilizado na grande maioria das imobiliárias.

[Derville] Resposta 4: A Lei nº 9.069/95, em seu art. 28, º 3º, prevê a possibilidade de reajuste do valor do aluguel, se assim for convencionado pelas partes, mas desde que a periodicidade do reajuste seja anual. A Medida Provisória nº 1.750/99, que dispõe sobre medidas complementares ao Plano Real permite a adoção de índices de reajuste “que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano” (art. 2º). Os índices de reajuste normalmente utilizados para a correção dos aluguéis são o IGP e o IGPM da Fundação Getúlio Vargas, o INPC e o IPCA da Fundação IBGE, ou o IPC da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas-FIPE. Não é cabível o reajuste do aluguel pelo INCC, por exemplo, porque este índice mede a variação do custo da construção civil, o que é inaplicável ao contrato de locação, que tem por objeto imóvel já edificado e não o que está sendo construído. É também ilegal o contrato prever a aplicação de mais de um índice de reajuste, deixando ao alvedrio do locador escolher o índice a ser utilizado, o que não impede que seja indicado um critério de substituição do índice que, por hipótese, venha a desaparecer no curso do contrato de locação.
De qualquer modo, o reajuste do valor do aluguel deve ter freqüência anual, e o primeiro reajuste somente pode ser aplicado após o período de um ano contado da assinatura do contrato. O º 1º do art. 2º da Medida Provisória nº 1.750/99, estabelece, de modo cogente, que “é nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.”
A todo tempo, durante a vigência do contrato, podem as partes alterar o contrato de locação no que tange ao valor do aluguel, bem como para inserir, modificar ou excluir cláusula que trate do reajuste (Lei nº 8.245/91, art. 18). A lei de locação estabelece, ainda, um parâmetro que deve orientar a fixação do valor do aluguel, quando este for discutido judicialmente, e que é o preço de mercado (Lei nº 8.245/91, art. 19). Através de ação revisional de aluguel (arts. 68 a 70), tanto o locador como o locatário, após decorrido o prazo de três anos de vigência do contrato, podem requerer a revisão do valor do aluguel, “a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”.

Fonte: http://www.pernambuco.com/diario/2002/04/07/imoveis5_0.html

  1. A cidade é Porto Velho, capital do Estado de Rondônia, a cidade está vivendo um verdadeiro crescimento econômico, grandes investimentos públicos e privados, construção de duas hidrelétricas (Santo Antônio e Jirau), Construção de dois shopping Centers, sendo um da Ancar, Usina de Cimento da Votorantin, Fábrica de turbina para as usinas, investimentos em políticas públicas (saúde, educação), compensação e medidas mitigadoras, infraestrutura viária etc. A projeção é de mais de 10 anos de crescimento, com migração de até 140 mil pessoas para a cidade. Os valores dos imóveis para aquisição, aluguel e construção estão altíssimos, gostaria de saber como defender nosso direito, se procuramos o Ministério Público do Estado, ou o que você sugeri?

[Derville] Resposta 5: Se não houver correção, busque orientação do Ministério Público e do CRECI da sua região.

Você observou? Estas informações distorcidas, pertencem ao vício de se cobrar cada mais alto. Desprezam a Lei? Não, isso é a “cultura da alta inflação” que passamos por muito tempo. Isso, gerou a cada um de nós a sensação de sempre estar perdendo ou de sempre estar sendo enganado. Muitos que ao vender seu imóvel, ou locar seu imóvel, minutos depois tem a sensação que perdeu! Que fez algo errado!

Mas, calma, só é uma sensação de mal estar …

Graças a Deus, nosso país, está entrando num clima de equilíbrio financeiro, demonstrando assim que a cada centavo tem um precioso valor. Começamos a ter a verdadeira noção de valor! E casos como este descrito acima, estão terminando bem. Conciliados sempre com base no bom senso, em que todos ganham, pois já foi o tempo da exploração unilateral. Está melhorando … por isso, precisamos de mais diálogos … nada de pressa … nada de urgente …

um abraço

Derville

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