Como avaliar o seu imóvel


Como avaliar um imóvel usado?

Na hora de comprar ou vender um imóvel usado, fica a dúvida se o valor cobrado é justo. Quem vende, pensa estar perdendo (99%), pensa que poderia esperar um pouco e fazer um negócio melhor. Para quem compra, pensa que procurou pouco e até pode estar sendo enganado.

DERVILLE Imóveis avaliacao@dervilleimoveis.com.br

Para que isso não aconteça, é necessário observar certos aspectos, que vão desde a localização do imóvel até mesmo o seu estado de conservação.

Disseram que um imóvel está custando R$ 2 mil/m² naquela rua. Será mesmo? Olhe bem a sua rua. Sim, a rua onde você mora! Olhe bem … e diga, quanto vale o m² na sua rua. Todos os imóveis são iguais? Basta multiplicar e temos um preço uniforme … será assim uma avaliação??

Outros detalhes, no caso de apartamentos, como área de lazer e quantidade de garagens, também são essenciais para se avaliar adequadamente uma unidade. Contratar um profissional da área (corretor de imóveis avaliador), sempre é a melhor escolha.

Em um mesmo edifício é possível encontrar apartamentos de preços variados, dependendo de sua posição – frente, fundo, lado, etc. Andares mais altos (com mais vista) são mais caros e se forem voltados para o sol da manhã (não precisam de luz durante o dia), também possuem um acréscimo no valor. Em lugares em que a temperatura é muito alta, muito quente a busca é a face sul (ventos frios). Mas, quando a região é mais fria, a busca é para a face norte (ventos quentes).

Acabamento . O acabamento e o estado de conservação do imóvel vêm em segundo lugar. Nesse caso, a idade do imóvel é importante, assim como o acabamento da fachada de um prédio. A idade é importante, pois a tecnologia mais moderna se encontra nos mais novos. Os prédios muito antigos não possuem tecnologia que respeitem o meio ambiente por exemplo, porque não havia esta concepção no projeto. Imóveis mais conservados causam uma primeira impressão melhor do que se estivessem com a pintura gasta ou algum tipo de vazamento. Uma reforma na fachada irá onerar a taxa do condomínio.

Uma reforma interna também deve ser levada em consideração. Os serviços básicos de manutenção devem ser calculados antes de avaliar ou colocar o imóvel à venda. O comprador de hoje forma um público muito exigente. E, esta exigência requer qualidade de vida e por isso, pode fazer o preço inicial cair por causa de pequenos detalhes. O valor gasto na pintura de um apartamento de R$ 160 mil, por exemplo, não chega a 0,5% do preço do imóvel. Quando os gastos para a reforma básica assumem um compromisso acima deste valor, significa “problemas sérios”.

Você não pode levar em conta a “personalização”. Se você vai reformar um apartamento, não que seja necessário. Mas, sim uma decoração personalizada, estes cálculos não serão levados em conta na avaliação do imóvel – embora, o imóvel tenha uma melhor aparência. Lembrando que quanto mais você personaliza, mais difícil é vendê-lo mais tarde, se você precisar. Na personalização, o comprador precisará ter os mesmos gostos que o seu, e isso é difícil.

Garagem e área de lazer fazem uma grande diferença. Livre, coberta, descoberta, presa, compartilhada.
O terceiro fator na hora de estabelecer o preço de um imóvel usado são os complementos, como garagens, área de lazer e outros itens, como a segurança, que fazem o diferencial na hora da avaliação. Um imóvel pode valer de 10% a mais se tiver uma outra vaga de garagem. E até em 20% se possuir uma área de lazer completa, quando comparado com outro imóvel na mesma rua, com as mesmas características, mas que possua um lazer menor.

Acabamento, localização e vista ajudam a fixar preço. Quando você pensar em colocar o seu apartamento para vender faça uma pesquisa para avaliar o preço médio de imóveis do mesmo porte do seu, nas proximidades. Leve em conta a idade da construção.

A avaliação de um corretor dá mais segurança ao valor pedido, porque é um profissional qualificado para este tipo de trabalho. Quando faço uma avaliação de um imóvel, costumo apresentar um plano de negócio – dando toda a orientação para que este seja vendido adequadamente. Mas, quem dá a palavra final é o proprietário-vendedor. Já houve casos em que o proprietário-vendedor aumentou, bem acima do valor avaliado. E aí? Não vende!!!

Por que não vende? Porque, as pessoas quando vão comprar, olham para o bolso e depois para o preço. Com “x” no bolso, este tem um potencial de compra definido. Então, este comprador sai a procura do preço que cabe em seu bolso. E descobre que existem vários imóveis dentro desta possibilidade, daí inicia uma comparação de detalhes para aquela faixa de preço. Então, se vc pretende vender seu imóvel, saiba que ele sempre estará numa faixa de preço onde outros tantos estarão oferecendo imóveis mais novos ou mais velhos, grandes e pequenos, aconchegantes ou não, modernos ou não, e por causa destes detalhes será vendido rapidamente ou não!

O fato do apartamento também já estar todo montado e com acabamento em boas condições também é um fator que pesa na hora de avaliar o imóvel. Pois quem está comprando, prefere alterar o mínimo possível. Pretende desembolsar o menor valor possível. Poucos, preferem fazer reformas totais.
Outro ponto são as áreas comuns do prédio, que tenham fachada conservada, revestida em granito e uma área de lazer com piscina, churrasqueira, playground e mini-quadra. Estrutura de club, que tem sido uma tendência dos anos 90 para cá.

Avaliação correta e maior segurança. A avaliação correta, tem um pequeno tempo de validade – em grandes centros, poucos meses. Por que? Porque uma fatalidade pode desvalorizar um região inteira. Ou, uma grande mudança urbana poderá valorizar tremendamente.

Quando for verificar o preço para venda ou compra de um imóvel, o interessado pode começar pesquisando valores cobrados pelo metro quadrado na região, no seu bairro – para ter uma ideia de preço. Esse tipo de avaliação pode ser feito consultando anúncios de vendas ou em imobiliárias. Comparar os imóveis à venda na região onde está localizado a unidade que se pretende avaliar, também ajuda a se aproximar do valor real do imóvel. Mas para chegar ao valor justo, o ideal é consultar um profissional de corretagem de imóveis, devidamente cadastrado junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis, solicitando sua visita ao imóvel.

Quando visito um imóvel para avaliar, costumo fotografar todos os detalhes. Para encontrar o que vai ser valorizado ou desprezado na avaliação final. E, para desenvolver um plano de vendas mais exato.

Para quem vai vender um imóvel, o ideal é dar opção de exclusividade de venda ao corretor. Dessa forma, ele trabalha com maior comprometimento, sabendo que é o único profissional trabalhando com aquele imóvel, investindo mais na divulgação do produto e até fazendo parceria com outro corretor sem ônus para o vendedor. Também fica muito mais fácil controlar as visitas, o que gera mais segurança para o proprietário-vendedor.

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25 comentários sobre “Como avaliar o seu imóvel

  1. oi Derville..

    gostaria de saber qual é o valor médio do m2 de imóvel usado na região da vila hauer, mais exatamente na rua carlos de laet x irmã maria Lucia roland…. a regiao tem bancos, terminal de onibus, comercio, escolas…
    vai ajudar muito a sua informação….abraços…osmar…

  2. Olá Derville ,
    Gostei da aula técnica que vc. passou ao Diego, é disso que o Brasil precisa, pessoas qualificadas que realmente entendem de determinado assunto, ao invés de ficarem fazendo média e totalmente desatualizadas.
    Parabéns………………

    1. Ola Marcy,
      Sim, isto é possível.
      Vc poderá contratar um corretor avaliador e um outro para comercializá-lo.
      Normalmente quando se comercializa, se avalia dentro do processo de planejamento da venda.
      Por isso, se cobra apenas o 6% de comissão, nos casos urbanos.
      Mas, quando a avaliação é separada, cobra-se em função do tipo de avaliação que se quer ou precisa.
      Eu, tenho tido o privilégio de atender meus clientes nas duas áreas.
      ok?
      Derville

  3. Parabéns Derville, seu blog está ótimo, muito esclarecedor.

    Em fevereiro estarei inaugurando, em Campo Largo , uma franquia da RE/MAX, maior rede imobiliária do mundo em transações imobiliárias,
    e estou contratando corretores autônomos, caso conheça profissionais que estejam interessados em conhecer e trabalhar com o sistema RE/MAX, por favor informe para enviar curriculum para o email asantos@remax.com.br.
    Espero que não se importe de eu usar seu blog para anunciar contratação

    Obrigado

    Atenciosamente

    Altair Santos

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