Avaliação: o que é? como se faz? quem faz? …????


Avalie seu imóvel na DERVILLE Imóveis

Olá! Continuando a série sobre Avaliação Imobiliária. Boa leitura …

Por detrás da pergunta “O que é a Avaliação de Imóveis?” estão vários interesses. Na maioria deles se resume em como lucrar com isso! Como provar a todos que o meu imóvel “vale”, ou seja, tem um valor compensador ao proprietário.

Quando pensamos na definição técnica do valor de mercado dos bens materiais ou de direitos sobre eles – tecnicamente chamados de intangíveis, – pensamos que é feita dentro de procedimentos técnicos para a realização das análises de valor. Dentro de um contexto específico que promova a possibilidade de comparação.

A construção civil para tais modalidades apresentam estas características tanto nos materiais utilizados, como nos procedimentos legais, como nos projetos – pois o pensamento da arquitetura brasileira, não foge muito do “padrão” em função da manutenção das leis específicas da construção. Você, hoje, não vai encontrar uma “coisa” sendo considerada um imóvel residencial, só para dar um exemplo! Por isso, os bens materiais são os imóveis urbanos, rurais e industriais, os veículos, as máquinas e equipamentos, o cultivo agrícola e os semoventes. Já na categoria dos intangíveis se incluem o fundo de comércio, os lucros cessantes, as marcas e patentes.

A avaliação de imóveis forma um extenso campo profissional, legalmente reservado a engenheiros, arquitetos, e entre outros tantos profissionais o corretor de imóveis que tenha feito o curso de “avaliador de imóveis” e esteja credenciado. No Brasil, a Engenharia de Avaliações teve seu início nos primeiros anos do século XX, quando por volta de 1918 surgem os primeiros textos. O engenheiro Luiz Carlos Berrini se destacou, atuando a partir de 1928 e deixando assim grandes e importantes lições. Afirmava que: “Nenhum método de avaliação é exato, sendo alguns mais trabalhosos do que outros, e alguns mais bem fundamentados do que outros, e disso resulta, que o máximo que um avaliador, sincero e leal, pode aspirar, é encontrar um valor provável que muito se aproxime do valor de mercado, sendo este valor de mercado o efeito de fatores vários e variáveis, a maior parte dos quais de origem psicológica e, portanto, não suscetíveis de serem medidos e comparados”.

Então, o objetivo da avaliação acaba sendo a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre ele, sendo empregada em uma variedade de situações (contextos), dentro e fora do âmbito judicial, tais como: inventários, dissolução de sociedade, operações de compra e venda, aluguel, cobrança de tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinâmica imobiliária e outros. Sendo assim, podem ser avaliados terrenos para habitação ou comércio, glebas urbanizáveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prédios industriais.
Surgem portanto algumas exigências quanto ao profissional avaliador! Sim, para que seja feita uma boa avaliação, o profissional avaliador deve conhecer não só as ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas também o funcionamento do mercado onde se situa o imóvel. E, nisto, o corretor de imóveis se destaca. O seu dia-a-dia, está vinculada a esta prática. Alguns, mais falantes, ignorando as técnicas, “soltam” perigosamente “laudos” verbais, sem valor algum.

Não basta comparar um imóvel com o do vizinho. Existem vários métodos para se encontrar o valor de mercado de uma propriedade. O mais conhecido e mais praticado, é a popular comparação, que tecnicamente também acontece comparando com dados de transações de imóveis semelhantes, efetuadas na mesma época em que se necessita encontrar o valor. Nem sempre isto é possível, principalmente quando se trata de imóveis singulares, tais como grandes prédios comerciais e industriais. Nestes casos, específicos, devem ser aplicados outros métodos.
Um dos aspectos fundamentais  é o entendimento do conceito de valor. Os mecanismos de formação dos valores de um bem, relacionando os diferentes aspectos. Somente com a compreensão preliminar do fenômeno poderá o profissional estar apto para buscar sua quantificação. Existem várias definições e interpretações para valor, valor de mercado e preço.

Qual a diferença entre valor e preço? O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. Pressupõe uma situação de negócio entre duas partes envolvidas e que não haja qualquer pressão externa sobre elas. O preço depende da situação do negocio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo e sofre pressões externas. Deve ser lembrado que o valor é único, para um determinado momento e situação de mercado. O valor não é característica do bem a ser avaliado, pode variar, mas considerado um determinado momento, ele é único. O preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os agentes da negociação, e também está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação. Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços, cuja média ou “valor mais provável” é o que chamamos de “valor de mercado”.

Para obter uma noção clara e isenta do que realmente valem os bens e para as diversas situações em que se requer determinações de valores por parte de alguém que não está envolvido no negócio diretamente convém contratar um profissional credenciado. As avaliações também são previstas em lei para algumas situações, como a reavaliação do ativo imobilizado e as peritagens conciliatórias. É recomendado sempre procurar uma correta avaliação de um imóvel para após saber seu valor, colocá-lo à venda.

A melhor forma é por comparação com imóveis semelhantes (método da Comparação de Dados de Mercado). É o melhor método, mas depende da existência de transações do mesmo tipo de imóvel, na mesma época e localização espacial, e em quantidade suficiente para possibilitar a análise dos valores. Os valores de transações com imóveis semelhantes são a maior evidência de mercado para um imóvel. Havendo dados, é preciso obter um valor médio. É sempre uma média ponderada, visto que os imóveis são sempre diferentes uns dos outros. Não é possível simplesmente extrair a média aritmética. Esta média pode ser feita por aproximação ou “à sentimento”, se for uma avaliação dentro do nível de rigor Expedito, por homogeneização de fatores, se for no nível Normal ou por inferência estatística, para o nível Rigoroso.

O método é baseado na análise de informações sobre preços de propriedades comparáveis com a que está sendo avaliada. Os avaliadores precisam conferir as condições em que são feitas as transações para verificar se os preços não estão destoando do mercado. Segundo a norma de avaliações (NBR 5676), um avaliação poderá estar enquadrada em um dos seguintes níveis de rigor: a) Nível Expedito: baseado no “sentimento” ou na experiência do avaliador, sem justificativa matemática ou estatística. b) Nível Normal: homogeneização de fatores. c) Nível Rigoroso: inferência estatística.

Não existindo dados para comparação, podem ser empregados os métodos da Renda, Residual, Involutivo e do Custo de Reprodução, que buscam o valor através de outras evidências. São aproximações, a serem utilizadas apenas em caso de necessidade.

Antes de “pensar” em vender procure seu corretor de imóveis. Desenvolva um plano de vendas. Entenda que a liquidez de um imóvel é mais lenta. Entenda que você vai precisar depender de outros para proceder a venda, tais como cartórios, prefeituras, receita federal, receita estadual entre outros. O que muitas vezes demandaram muito tempo antes de iniciar a oferta do imóvel. Depois, haverá o tempo de divulgação.

A avaliação completa, deve prever também todos estes momentos.

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2 comentários sobre “Avaliação: o que é? como se faz? quem faz? …????

  1. boas,tento comprar uma casa velha para restaurar o problema é que o avaliador do banco nao avaliou a dita casa , que nao tem condiçoes de habitablidade o que fazer numa situaçao destas

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