O leite derramado …


Olá! Tudo bem com você?

Eu queria conversar com vc sobre o leite derramado. Minha avó repetia a frase “não chore pelo leite derramado”. Ela viveu em sítio. E, as vezes, na hora da ordenha, a vaca coiceava o balde de leite fresco e ia tudo embora. Perdia todo o leite. As vezes, no fogão, ninguém olhava o leite ferver na leiteira e pronto, ele subia e derramava e sujava tudo. Sempre essa frase nos lembra sobre a “falta de atenção” no momento certo, daí surge um terrível remorso pela perda – sua natural consequência. Surge aí uma justificativa. Fere o nosso orgulho, odiamos a nós mesmos, porém transferimos. Culpamos algo ou alguém.

Tenho recebido muitos, mas muitos emails sobre o reajuste de aluguel. E a pergunta que tem mais aparecido é: “e agora? o que eu faço? passou o prazo e eu posso cobrar o que não foi cobrado no momento certo?” Na Consultoria nos serviços prestados às empresas ou para pessoas físicas também ocorrem as mesmas questões. Por isso, quero olhar um pouco este assunto, com os olhos do senhorio. Com os olhos daquele que aluga seu imóvel para outra pessoa. E, ainda poder sinceramente responder: “Não, você não pode cobrar o que já passou!” E, eu explico o por quê!

O que fazer, quando tempo passa e o reajuste da locação não foi feita no seu devido tempo?

Há uma euforia na hora de alugar. O senhorio fica feliz por estar alugando seu imóvel. Muita gente está com seus imóveis parados, vazios, sem alugar. Muitos dependem desse aluguel para viver o seu dia-a-dia. Para muitos é a aposentadoria ou complemento dela. Por isso, se houver atrasos no recebimento do aluguel, significa atrasar todas as suas contas pessoais – se torna um grande transtorno nas vidas dessas pessoas. Porém, essa euforia da vitória de ter conseguido alugar dá lugar à muitas distrações. As distrações derrubam o nosso foco. Surge um momento de pressa e de urgência para o inquilino ocupar o imóvel alugado. A emoção atropela a razão. A alegria daquele momento contagia.

Muitos destes senhorios, se acostumam com os valores recebidos em poucos meses – daí, já surge um “sentimento” que o preço cobrado é pouco – mas, não era pouco na hora da assinatura do contrato. Depois, nas suas preocupações pessoais passam a contar com os alugueres futuros e passam a gastá-los antes de recebê-los. Mas, não se dão conta que se encontram em total descontrole financeiro. E, o pior acontece, se acostumam com esse descontrole, exigindo que os que estão à sua volta se comprometam com seus descontroles. Cada mês que chega, o aluguel já está gasto por inúmeras “contas” antecipadamente comprometidas. Há um histórico de “justificativas”, “verdades” e explicações “científicas” para cada gasto. E quando se aproxima o fim do contrato, tomados pela ansiedade e vislumbrando suas contas particulares (compromissos financeiros), ficam completamente “cegos” para as datas mais importantes da renovação destes contratos. Esquecem!

Não renovar o contrato, se torna uma expressão feia. Um palavrão. Uma ofensa. Ficar com o imóvel vazio, desocupado – nem pensar! Por isso, surgem alguns fatores geradores desse problema: o esquecimento, a falta de informação e a falta de controle. A cada 12 meses, deve-se reajustar por um indexador a inflação ou deflação do período, para definir os preços para o período seguinte. Tenho defendido o IGP-M para as locações, sua composição é a mais próxima desta situação. Porém, é permitido usar qualquer outro indexador. A Lei do Inquilinato proíbe tratar como indexador o salário mínimo e as moedas estrangeiras.

Porém, a cada 36 meses, a Lei do Inquilinato, lembra-se da “valorização do imóvel”. Então, para lembrar, a cada 12 meses o problema é econômico: inflação ou deflação. A cada 36 meses, lembramos do “patrimônio e a sua valorização”. Por que? Porque, o aluguel é calculado sobre o valor do imóvel. Sim, você calcula que um imóvel lhe dará uma rentabilidade de 0,5% ao mês. Então, se este imóvel vale R$ 250.000,00, seu aluguel deverá ser R$ 1.250,00 (0,5%). Passado 3 anos ou 36 meses, e esse mesmo imóvel agora vale R$ 325.000,00, e o senhorio não fez o reajuste ou seja manteve o mesmo preço do aluguel? Significa que R$ 1.250,00 passou a ser (0,3846%) quando deveria ser R$ 1.625,00. Uma perda mensal de 0,1154% ou R$ 375,00. Para quem tanto precisa dessa renda essa perda é grande demais.

Lembrando! Para os reajustes anuais, precisamos dos índices econômicos. Para os reajustes de valor de mercado, precisamos do corretor de imóveis, avaliadores, experientes na comercialização de imóveis – os imóveis são os produtos do mercado imobiliário. Para financiamentos, precisamos de engenheiros avaliadores, pois precisamos de laudos técnicos que garantam o tempo de existência do imóvel.

Resumo: Não se pode voltar atrás, e cobrar o que não foi cobrado corretamente no seu tempo devido. Resultados? Direito adquirido pelo inquilino. Vc mesmo permitiu que continuasse a pagar o mesmo valor. Provas: recibos e continuidade de moradia. Vc não enviou uma carta lhe avisando sobre o reajuste. Seus interesses é que validaram! De que forma? Ao receber os alugueres, para renda e/ou lucro, nas datas contratadas. Vc mesmo demonstrou não ter interesse em reajustar os alugueres, mantendo-os no mesmo patamar. Depois, muito depois, em que as informações do reajustes lhe chegam, vêem as desculpas. Na verdade são reações: entristece-se pelo prejuízo e culpa a tudo e a todos. E, na tentativa de recuperar tenta agora cobrar as diferenças, mas não pode e não deve. Não pode porque a Lei não permite. Não pode, porque isso não é honesto e nem justo.

Como analisar esta situação? Preste bem a sua atenção. Não é possível mudar as regras depois de iniciado o contrato. Não se pode pensar sobre lucro ou prejuízo depois do contrato ter sido assinado. Isto, se faz antes, com planejamento. Mas, o emocional manda mais forte. Vc teve 36 meses para poder pensar em reajuste e daí perde. Agora, só lhe resta aguardar os próximos 36 meses para arrumar esta situação.

Como corrigir? Irretroatividade diz a Lei. Não se pode quebrar o contrato, na tentativa de cobrar algo diferente do que foi iniciado. Planejar de agora em diante. Águas passadas não movem moinho! Muita gente, depois de meses cobrando o aluguel, resolvem parar e lembrar que este ano ainda não corrigido, então vamos corrigir de agora em diante! Ou ainda, faz muitos anos, gente eu estou falando “anos” sem reajuste. Então? Faz-se um levantamento, soma-se todos os reajustes anteriores e despejam de uma só vez no próximo vencimento! Que absurdo!! Isso não pode. Nada disso pode ocorrer.

O correto é prestar mais a atenção em todas as informações do setor. Se vc está iniciando agora com locações, procure ler e entender como tudo funciona, antes de começar. Para não cometer esses erros crassos. Para ser justo, precisamos de ações justas. Isto só pode ocorrer quando o bom senso está acima da rentabilidade. Por isso, como dizia a minha avó: não chore pelo leite derramado!

ok?

Derville

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