Então, qual é a sua dúvida? Muita gente não tem a mínima ideia de como a relação interpessoal entre locador e locatário é tão complexo. Para isso, as Leis estabeleceram as formas que poderemos nos portar diante destas situações. Mas, nem todos conhecem os pormenores destas Leis. Para isso, vamos apresentando em partes. E resolvendo os detalhes menores, deixando os mais complicados para a carreira jurídica específica.

seu aluguel duvidas

Tenho observado que a maioria das dúvidas se classificam nos seguintes temas:

Quanto ao CONTRATO DE LOCAÇÃO: 01) Falta o Contrato de Locação, e agora como calcular sem nenhuma referência?
Resposta: Vc precisa ter um Contrato de Locação por escrito com um mínimo de 12 meses. Contrato verbal não tem garantia para ninguém, não tem prazo, e ainda vc terá muita dificuldade para reajustar anualmente.
Quanto ao ÍNDICE DE REAJUSTE: 01)  Falta de definição de qual índice será usado. Por exemplo, consta em alguns contratos: “o maior índice que o Governo decidir ou que seja válido” ou pode ser “IGP-M, INCC, IPCA … e assim uma relação de índices”. O que fazer?
Resposta: O nome disso é “ganância”. No contrato participam as duas partes: o locador e o locatário. O contrato é o resultado do acerto das partes e não uma imposição de uma das partes sobre a outra! Uma única referência deverá ser estabelecida.
Quanto ao CÁLCULO DO REAJUSTE: 01) Como se chega ao índice acumulado em 12 meses ou ao fator de reajuste?
Resposta: Falta de conhecimento em Matemática Básica! Estudou, mas não aprendeu e agora não consegue aplicar. Mas, não se preocupe, apresento tutoriais ensinando passo-a-passo.
Quanto à FUNÇÃO DO REAJUSTE: 01) Falta de conhecimento da Lei do Inquilinato quanto ao reajuste!
Resposta: O legislador se preocupou com 2 faces do reajuste. A primeira face, é a correção anual, com vistas a inflação ou seja a equiparação do poder de compra durante 12 meses. A segunda face, é a valorização do imóvel, que ocorre a cada 36 meses ou 3 anos. Desta forma o mercado de imóveis para locação se equilibra, evitando assim exageros ou “bolhas”, neste segmento.
Quanto ao MOMENTO DO REAJUSTE: 01) Quando ocorre o Reajuste?
Resposta: Ao terminar o período de 12 meses, para iniciar o novo período também de 12 meses (reajuste anual). Ou, outro tempo não inferior a 12 meses, desde que conste em contrato. 30 dias antes do término do contrato, as partes serão comunicadas por escrito para o aceite da continuidade do contrato. Caso não ocorra o aceite o imóvel será desocupado em até 30 dias após o término do contrato, será o décimo terceiro mês que será cobrado o mesmo aluguel dos 12 anteriores ou utilizar o depósito efetuado como garantia na proporção de 1 (hum) mês. Alguns, depositam como garantia até 3 meses como fiança, que no momento final usa-se 1 mês e devolve-se os 2 alugueres corrigidos pela poupança ou outra referência de reajuste conforme o contrato. Faz-se a vistoria final do imóvel a ser entregue e desconta-se, conforme contrato, as despesas que houverem na devolução.
Quanto ao MOMENTO DO REAJUSTE: 02) E quando já passou o momento para reajustar, o que se deve fazer?
Resposta: Perdeu o prazo? ou, passou o momento para fazer o reajuste? 30 dias antes do vencimento, faz-se o aviso de reajuste para o próximo período. Se uma das partes não concordar, desfaz-se o contrato e desocupa-se o imóvel em 30 dias após o término do contrato vigente. Porém, se for dado a continuidade, com cobrança de aluguel e emissão de recibo, caracteriza o aceite pelas partes. Caracteriza que as partes aceitaram os prazos, condições e valores. Uma vez iniciado o novo contrato não poderá mais ser alterado, não se altera contrato em andamento. Agora, o reajuste só poderá ser feito no próximo período, permanecendo este aluguel determinado e recebido, igual por todos os 12 meses ou meses restantes.
Mas, o administrador ou o proprietário, insiste em cobrar um valor superior alegando isto ou aquilo, o que devo fazer? Bom, então significa que para estas pessoas a Lei não tem importância, eles estão acima da Lei? Nestes casos procure explicar o engano. Porém, com bom senso e simpatia. Lembre-se somos humanos e erramos todos os dias das nossas vidas. Os sábios sabem perdoar por serem maduros, mas os bebes gritam até para pedir o leitinho que está lhe sendo dado. Mas, se mesmo assim, houver uma insistência, aconselho a procurar as orientações do  PROCON da sua cidade.
Quanto ao MOMENTO DO REAJUSTE: 03) E quando o contrato é de 30 meses, como se deve fazer o reajuste?
Resposta:  Então estamos falando de continuidade! Ora, prorroga-se por mais 6 meses, com o mesmo aluguel, porque os ciclos de reajustes econômico-financeiros são anuais (a cada 12 meses), não sendo permitidos corrigir com menos de 12 meses. Mas, ao prorrogar, caímos no ciclo de 36 meses, onde se prevê a correção segundo o valor de mercado – agora o reajuste é o valor imobiliário do imóvel. Contrata-se um corretor avaliador para determinar os valores do imóvel e o aluguel correspondente (nesse caso, estou em Curitiba/PR para lhe oferecer este serviço entre em contato caso haja interesse). Com o valor de mercado em mãos, 30 dias antes de terminar a prorrogação ou o ciclo de 36 meses, abre-se a proposta de um novo aluguel para os próximos 12 meses.

Mas, SE você está querendo calcular o reajuste do seu aluguel, então, clique na sua Data Base (mês da renovação), para ver o passo-a-passo de como calcular o reajuste do seu aluguel:

JANEIRO | FEVEREIRO | MARÇO | ABRIL | MAIOJUNHO | JULHO | AGOSTO | SETEMBRO | OUTUBRO |  NOVEMBRO | DEZEMBRO

OUTRAS DÚVIDAS:

Como e quando contratar a DERVILLE Imóveis para administrar seus alugueis

Modalidades

Na Escolha do Morador
  • Por nível de Renda
  • Por região
  • Pela quantidade de moradores
  • Pelo histórico
  • Pelas garantias
Na Elaboração do Plano de Locação
  • Para cada imóvel
  • Por região
  • Pelo tipo de contrato
  • Pelo histórico do imóvel
  • Pelas garantias
Na Administração da Locação
  • Ficha Cadastral – Locatário
  • Ficha Cadastral – Fiador
  • Vistoria do Imóvel
  • Contrato de Locação
  • Emissão de Boletos Mensais
  • Controle de Pagamentos Mensais

Contrate a DERVILLE Imóveis para administrar a locação do seu imóvel

Taxa de Intermediação: Valor mínimo equivalente a um mês de aluguel, paga pelo locador.Taxa de Renovação de Contrato:Valor equivalente a 10% (dez por cento) do aluguel renovado, pago pelo locador.

  • A taxa de renovação somente será cobrada se a renovação for por escrito e será devida pelo proprietário/locador.

Taxa de Atualização de Aluguel: Valor da diferença entre o aluguel reajustado pelos índices oficiais e o valor obtido no acordo, pago pelo locador, por ocasião do recebimento do primeiro aluguel atualizado.

Taxa de Administração de Imóvel Urbano e fora do município sede: Valor equivalente a 10% (dez por cento) dos valores mensais recebidos (aluguéis e todas as taxas como IPTU, condomínio etc.), sem garantia dos valores.

Taxa de Administração de Imóvel com Aluguel Garantido: 12% (doze por cento) do montante dos recebimentos mensais, com garantia minima de dois alugueres.

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Contato por Telefone
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Fonte: CRECI-PR

Leia os comentários abaixo

Abaixo, nos comentários, vc irá encontrar muitas questões do dia-a-dia.
São dúvidas que para alguns não tem tanta importância, porém para outros é de importância vital.
Mas, cada resposta, corresponde a uma data e a um contexto histórico específico.
Nem sempre a resposta de alguém, poderá lhe servir – existe uma história, um contexto, que provavelmente poderá bem diferente da sua história ou das leis do local onde o seu imóvel está.
Lembre-se o tempo muda, as leis mudam, as tendências mudam.
Porém, se vc tem alguma dúvida, farei o possível de lhe responder.
Tratam-se de assuntos ligados aos negócios imobiliários, no Brasil.

Se você gostou? E, se estas informações lhe ajudaram … então me escreva! Se você tem alguma sugestão, então me escreva! Para nos contratar para assuntos específicos entre em contato.

ok?
Derville

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1.035 comentários sobre “Seu Aluguel: Dúvidas?

    1. Olá! Elisangela,

      Vou lhe apresentar algumas possibilidades:

      • a primeira delas, verificar se no contrato existe uma cláusula que responda ou solucione esta questão;
      • a segunda, não havendo nada no contrato, haverá a possibilidade de seus sucessores assumirem esta responsabilidade: esposa, filhos ou herdeiros;
      • a terceira, apresentar um novo fiador ou uma nova garantia;
      • a quarta, sair do imóvel pela quebra de contrato, pela falta de garantia

      Se houver alguma dúvida, me escreva!

      ok?

      Derville

      DERVILLE Imóveis
      CRECI 17.086/PR | CNAI 09297
      Corretor de Imóveis | Perito Avaliador Imobiliário
      Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários COFECI/CRECI 09297
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      Curitiba – Paraná – Brasil

  1. Bom dia! Pago 350,00 de uma sala comercial eo proprietário quer reajustar para 450,00 alegando que o referido valor foi obtido mediante avaliação de mercado. Está certo? Não há um índice que deva sef usado? Ou o proprietário pode cobrar quanto quiser? Desde já agradeço…

    1. Olá! Cintia,

      O seu contrato tem que ter início e fim.
      Por isso, no seu contrato deve ter uma cláusula que explique como deverá ser feito.
      O reajuste deverá ser feito anualmente sob um indexador previamente estabelecido (somente um!).
      O reajuste pelo valor de mercado ocorre a cada 36 meses, somente!

      ok?

      Derville

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      dervilleimoveis.com.br
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      Curitiba – Paraná – Brasil

  2. Bom dia, primeiramente parabéns pela elucidação das dúvidas, realmente este é um assunto delicado e muitas vezes não temos orientações devidas das imobiliárias que são imparciais assegurando apenas os interesses do pro proprietário.

    Minha dúvida é: alugo um imóvel que hoje tem o valor de R$ 701,00, há o reajuste anual em média de 8%, pago como garantia anualmente o seguro fiança da Porto Seguro; após os 30 meses de aluguel houve uma proposta de renovação sendo que a mensalidade irá para R$ 800,00 devido a valorização do imóvel, nesse sentido descordo pois o bairro valorizou-se mas o imóvel não. Há instabilidade na estrutura física (principalmente na parte elétrica) que a proprietária recusa-se a assumir. Há um orgão estadual que fiscalize as residências e possa me apoiar em relação ao reajuste real e a partir de uma vistoria ‘obrigar’ a proprietária a dar a manutenção devida ao imóvel?

    Atenciosamente,

    1. Olá! Tatiane

      Grato pelas palavras de incentivo.

      Primeiro, devemos lembrar que os profissionais do ramo imobiliário, imobiliária e corretores de imóveis, tem muitos clientes.
      Entre estes clientes temos: o proprietário do imóvel, o inquilino, o fiador, os funcionários da imobiliária, os fornecedores … etc
      Portanto, seu trabalho deve assegurar sua visão, missão e valores como empresa do ramo imobiliário.
      Caso contrário não é um profissional.

      Ao terminar o contrato de 30 meses, um novo contrato será gerado.
      Novas bases poderão ser discutidas e acordadas.
      Por isso, prefira contratos múltiplos de 12 meses.
      Anualmente reajustados por um indexador apenas para que não anule seu contrato.
      E a cada 36 meses, reajustado pelo “valor de mercado”.

      Este “valor de mercado” não pode ser produzido por uma decisão unilateral.
      Deverá ser comprovada por pareceres, opiniões de profissionais, dentro de uma metodologia aplicada.
      Documentada e aprovada pelas partes.

      Leia o que diz a Lei do Inquilinato:

      Art. 22. O locador é obrigado a:

      I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
      II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
      III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
      IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
      V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
      VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
      VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
      VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
      IX – exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
      X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

      Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
      a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
      b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
      c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
      d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
      e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
      f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
      g) constituição de fundo de reserva.

      Art. 23. O locatário é obrigado a:

      I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
      II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
      III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
      IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
      V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
      VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
      VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
      VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
      IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
      X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
      XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
      XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

      1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
      a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
      b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
      c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
      d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
      e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
      f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
      g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
      h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
      i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

      2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

      3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

      Sugiro que vc faça pelo menos 3 orçamentos por eletricistas credenciados.
      Apresente ao proprietário pois como visto é dele a responsabilidade de manutenção.

      ok?

      Derville

      DERVILLE Imóveis
      (41) 9178-6464 [Vivo] | (41) 9822-3411 [Tim] | (41) 8480-6144 [Oi]
      Skype: derville.consultoria | derville.imoveis@gmail.com

  3. Em primeiro lugar quero te parabenizar belo seu trabalho.
    Agora pegue este pepino, alugo um imóvel comercial a mais de cinco ano já sofri correções de todos os jeito. agora o proprietário esta pedindo que eu desocupo o local por que tem pessoas que vai pagar mais pelo o mesmo.
    vejo que este interesse e porque o meu negocio ta dando certo.
    Isso e correto?
    O que devo fazer?
    Por favor aguardo sua resposta.
    Desde já obrigado. Fábio Inácio
    construrei@construrei.com.br

    1. Olá! Fábio Inácio,

      Grato pelas suas gentis palavras.

      Sim, está correto. O proprietário tem este direito de pedir o imóvel.
      Mas, você poderia decidir por uma das duas oportunidades:
      1. Encontrar um local melhor e que possibilite crescer ainda mais, ou
      2. Negociar. Você já está no local e prosperando. Dentro de pouco tempo vc poderá comprar o seu imóvel. E, até poderá ser este que vc está locando.

      ok?
      Derville
      DERVILLE Imóveis

  4. Olá! Silmara,

    Solicite por escrito uma avaliação da locação.
    Depois, contrate pelo menos 3 corretores de imóveis avaliadores.
    E, faça a sua contraproposta.

    Ok?

    Derville
    DERVILLE Imóveis

  5. Olá sr. gostaria de saber se procede a informação que a imobiliaria mim deu de que “Contratos com vigência de 12 meses não se emprega o índice do governo”. pois meu contrato de aluguel é de 12 meses e venceu em março2012 passou de 330,00 para 380,00 e quando perguntei qual indece eles utilizaram mim responderam isso que Contratos com vigência de 12 meses não se emprega o índice do governo. desee já agradeço!!!

    1. Olá! Mariana,

      Houve algum engano nessa informação.
      Você está certa. Existe sim o emprego de índice no reajuste anual.
      O correto é o seguinte:
      Reajuste para março de 2012 pelo IGP-M (3,4376 %), passando o seu aluguel para R$341,34.
      Agora, volte até a imobiliária é peça para anotarem conforme lhe indiquei.

      Ok?

      Derville
      DERVILLE Imóveis

  6. Olá, sou locatária de um imovel (particular) cujo valor inicial de R$300,00 e teve inicio o contrato em 08-04-2009 e termino em 8-04-2012, o aluguel foi reajustado R$ 348,00 (IGPM).Agora quero renovar o contrato, mas a imbiliária quer aumentar o aluguel para 450,00, segundo ela de acordo com o IGPM….. Este valor está correto? É legal um aumento maior que o índice?

    Desde já obrigado pela atenção

    1. Olá! Neide

      É verdade, o seu corretor está certo.
      Caso haja dúvida, entre no site do CRECI da sua região em “Honorários”

      Ok?

      Derville
      DERVILLE Imóveis

  7. Sr.tenho um galpão todo coberto numa área de mais ou menos 900 m2 ou mais,me fizeram ums oferta razoável, até estou disposta a aceitar.o que me incomoda é o crretor dizer que tenho que pagá-lo( honorários dele) com o primeiro aluguel e diz que isso é lei.Nada disso foi combinado nem por palavra e nem por escrito. Na verdade eu tinha um contrato de venda, já prescrito.Poderia me informar, até se possivel e verdadeiro me dar o n% da Lei. Obrigada.Neide

  8. Olá, sou LOCADORA de um imóvel residencial, com vencimento do contrato em 02 de Dezembro de 2012. Não tenho interesse em renovar o contrato com o LOCATÁRIO, qual o meio formal de comunicar esta decisão, em que prazo e se o envio deve ser com AR pelos Correios. Parabéns pela elucidação das dúvidas, que muito contribui com a cidadania, obrigada,

    1. Olá! Fabrícia

      Grato pelas suas gentis palavras.
      Sim, vc deve enviar por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência ao término do contrato.
      Tempo em que vc deverá desocupar o imóvel.

      Ok?

      Derville
      DERVILLE Imóveis

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