Olá,
Muita gente me escreve, sobre aluguel. E, acabei notando que geralmente as pessoas não controlam o contrato de aluguel. Fazem até fluxo de caixa, em algumas situações, porém, não controlam o contrato. Esquecem que o contrato é previsível! E controlar o próprio contrato vai lhe ajudar a detectar problemas futuros.
E como fazer isso?
Funciona da seguinte forma:
Informações Básicas
Data do Início do Contrato:
Data do Final do Contrato:
Data Base:
Correção: IGP-M
No seu contrato vc já tem estas informações.
Data do Início do Contrato:
Esta data, deverá vir determinada ou é a data da assinatura. Então vamos supor, que não tenha nada anotado no seu contrato. Então, é a data da assinatura. Por Exemplo: 21 de janeiro de 2009.
Data do Final do Contrato:
A data final, é quando termina o seu contrato. Se o seu contrato é de 12 meses, anual, e começa em janeiro, significa que que ele termina em dezembro. No Brasil, os contratos tem uma duração mínima de 12 meses. Se o contrato for inferior a 30 meses perde-se o direito à “Denúncia Vazia”. De acordo com a Lei do Inquilinato, nos contratos residenciais assinados antes de 20/12/9l, o proprietário que desejar retomar seu imóvel terá que dar um prazo de 12 meses para a desocupação. Após 20/12/91, caberá a denúncia vazia (pedido de retomada sem justificação) para os contratos com prazo igual ou superior a 30 meses. Terminado este prazo, o locador que desejar reaver seu imóvel deverá dar ao inquilino 30 dias para a desocupação. Nas locações celebradas por tempo inferior a 30 meses, a denúncia vazia caberá após cinco anos ininterruptos de locação.
Data Base:
A grande preocupação é quando será o reajuste?
Considera-se o mês de início de contrato. Por serem reajustes anuais, considera-se o mês da assinatura do contrato, se o contrato não estabelecer uma data específica. Por exemplo, uma pessoa fica sabendo que o proprietário de um imóvel, ainda está morando no imóvel. E que pretende, dentro de algum tempo alugar ou vender. Mais provável que alugue! Então ele se aproxima dessa pessoa e conversando, descobre que a pessoa vai sair do imóvel dentro de 3 meses. Aproveita e faz um contrato para garantir a locação. Mas, o contrato só terá validade dia tal, ou seja depois de 3 meses da assinatura do contrato.
Correção: IGP-M
Hoje, o melhor índice para reajustar o aluguel é o IGP-M, por causa da sua composição. Vou postar uma explicação melhor sobre este assunto, aguarde! Mas, nada impede que vc utilize outro índice. Alguns contratos fazem o tal do “Leilão”, indicando vários índices, com um adendo, aquele que for o maior durante o período. Isso, não funciona! Vc tem que determinar qual é o índice e pronto! Lembre-se que “salário mínimo” e “moedas estrangeiras” não são índices de correção, por isso proibidos por Lei!!
Seu controle por mês:
Faça um controle de todos os seus gastos. Saiba exatamente para onde vai o seu dinheiro. Não se esqueça que vc está pagando para morar. Por isso, se não estiver de acordo com o que vc pode pagar é preferível mudar para outro lugar. Insistir em morar em um lugar que só se tem problemas é buscar para si confusão. Existem muitos imóveis, em locais novos, as vezes mais longe dos seus lugares de hábito. Mas, vc poderá fazer novos hábitos, tbm! Escreva assim em forma de tabela, conforme estou demonstrando abaixo:
|
Num |
Data |
Vencimento |
Período |
Preço |
Observação |
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01 |
Janeiro | 05/02/2011 | 01/01/2011 a 31/01/2011 | R$ 600,00 | Início do contrato |
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02 |
Fevereiro | 05/03/2011 | 01/02/2011 a 28/02/2011 | R$ 600,00 | |
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03 |
Março | 05/04/2011 | 01/03/2011 a 31/03/2011 | R$ 600,00 | |
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04 |
Abril | 05/05/2011 | 01/04/2011 a 30/04/2011 | R$ 600,00 | |
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05 |
Maio | 05/06/2011 | 01/05/2011 a 31/05/2011 | R$ 600,00 | |
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06 |
Junho | 05/07/2011 | 01/06/2011 a 30/06/2011 | R$ 600,00 | |
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07 |
Agosto | 05/08/2011 | 01/07/2011 a 31/07/2011 | R$ 600,00 | |
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08 |
Setembro | 05/09/2011 | 01/08/2011 a 31/08/2011 | R$ 600,00 | |
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09 |
Outubro | 05/10/2011 | 01/09/2011 a 30/09/2011 | R$ 600,00 | |
|
10 |
Novembro | 05/11/2011 | 01/10/2011 a 31/10/2011 | R$ 600,00 | |
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11 |
Dezembro | 05/12/2011 | 01/11/2011 a 30/11/2011 | R$ 600,00 |
Comunicação* |
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12 |
Janeiro | 05/01/2012 | 01/12/2011 a 31/12/2011 | R$ 600,00 |
*Observação:
1) Até 30 dias antes do vencimento do contrato, comunicação do reajuste para o próximo período;
2) Até 30 dias antes do vencimento do contrato, comunicando a não renovação do contrato e saída do imóvel;
3) Até 30 dias antes do vencimento do contrato, comunicado de acordo para o reajuste para o próximo período.
Seu controle anual:
Por exemplo, uma situação assim:
Data Base: Agosto
Aluguel Inicial: R$ 1.200,00
Índice: IGP-M
Valor de Mercado usado neste exemplo é hipotético!!!
Valor de Mercado: Faz-se uma avaliação para aluguel, para poder se estabelecer um valor a ser cobrado a partir daquele momento. Não é apenas para aumentar, pode-se também diminuir!
É importante notar que se o inquilino não concordar e sair do imóvel por incapacidade financeira, o proprietário se obriga a alugar pelo mesmo valor proposto e combinado anteriormente com o futuro inquilino. Não pode usar isso como desculpa para a desocupação do imóvel. Super-avaliar, foge do valor de mercado e o imóvel fica fechado tornando-se um prejuízo para o proprietário e para os seus vizinhos – possibilitando a depredação.
Observe como controlar estes ciclos:
|
Num |
Meses/Ciclo |
Período |
Aluguel |
Fator |
Vr Reaj |
|
01 |
12/36 |
Ago/07-Jul/08 | R$ 1.200,00 | 15,1125% | R$ 1.318,35 |
|
02 |
24/36 |
Ago/08 – Jul/09 | R$ 1.381,35 | (-) 0,6591% | R$ 1.372,25 |
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03 |
36/36 |
Ago/09 – Jul/10 | R$ 1.372,25 | Valor de Mercado | R$ 2.300,00 |
|
04 |
12/36 |
Ago/10 – Jul/11 | R$ 2.300,00 | 8,3509% | R$ 2.492,07 |
|
05 |
24/36 |
Ago/11 – Jul/12 | R$ 2.492,07 | ||
|
06 |
36/36 |
Ago/12 – Jul/13 | Valor de Mercado | ||
|
07 |
12/36 |
Ago/13 – Jul/14 | |||
|
08 |
24/36 |
Ago/14 – Jul/15 | |||
|
09 |
36/36 |
Ago/15 – Jul/16 | Valor de Mercado | ||
|
10 |
12/36 |
Ago/16 – Jul/17 | |||
|
11 |
24/36 |
Ago/17 – Jul/18 | |||
|
12 |
36/36 |
Ago/18 – Jul/19 | Valor de Mercado |
*Observação:
(1) Até 30 dias antes do vencimento do contrato, comunicação do reajuste para o próximo período; (2) Até 30
dias antes do vencimento do contrato, comunicando a não renovação do contrato e saída do imóvel.
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Mas, SE você está querendo calcular o reajuste do seu aluguel, então, clique na sua Data Base (mês da renovação), para ver o passo-a-passo de como calcular o reajuste do seu aluguel:
JANEIRO | FEVEREIRO | MARÇO | ABRIL | MAIO | JUNHO | JULHO | AGOSTO | SETEMBRO | OUTUBRO | NOVEMBRO | DEZEMBRO
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